事件
　　近日，国家统计局发布了《2020年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1—12月份，商品房销售额173,613亿元，同比增长8.7%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）商品房销售面积176,086万方，同比增长2.6%。全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7.0%。房地产开发企业到位资金193,115亿元，同比增长8.1%。
　　评论
　　疫情之下全年商品房销售增速亮眼（2.6%，8.7%），同比增速超19年水平；预计2021年房价和销售额仍将增长：①12月单月销售面积、销售额同比增速分别为11.5%、18.9%，分别较前值减少0.5pcts、增加0.33pcts。12月房价环比下降，但销售同比上升，数据仍在较高位，房地产市场韧性持续。②全年商品房销售面积同比增速2.6%，销售额增速为8.7%，增速分别较19年增长2.7pcts，2.2pcts，逆势表现亮眼。我们预计2021年商品房销售面积同比增长-1%，同时我们预计全国平均房价涨幅约6%，销售金额同比增长5%。
　　12月开发商开工意愿较强；全年新开工基本与去年持平：①12月单月房屋新开工面积23,348万平方米，同比增长6.3%，较前值增加2.2pcts。房地产融资监管收紧背景下，为去库存加速资金回笼，房企开发意愿较强。由于工期在1-3月受新冠疫情影响，为追赶新开工计划，4月以后房企新开工表现可代表房企最大开工能力。4-12月新开工单月同比增速平均值为4.0%，同时考虑到2020年低基数原因，我们判断2021年新开工全年增速约为6.0%。②1-12月房屋新开工面积224,433万平方米，同比下降1.2%，降幅比1-11月收窄0.8pcts。
　　全国房地产开发投资维持较高增速，全年同比增长7%，仅略低于去年：①12月单月全国房地产开发投资11,951亿元，同比增长9.4%。单月投资增速维持在高位。涨幅边际收窄。1—12月全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7.0%，维持较高增速。②中部地区累计开发投资增速仍然较弱，同比增长4.4%；东部、西部和东北部地区累计开发投资分别同比增长7.6%、8.2%、6.2%。③12月单月，商品房施工面积增速同比增长28.4%，较11月增加16.5pcts；11月单月土地购置费保持正增长，同比增长3.4%。④12月单月，房地产开发企业土地成交价款同比增速22.9%，主要系土地购置面积同比增速贡献（20.6%）。
　　融资端松紧月度波动较大，12月数据较松，房地产信贷目前处于将收未收阶段。12月单月开发贷款增速提升，按揭贷款增速放缓：①12月到位资金同比增长21.8%，增速较高；1-12月累计值同比增长8.1%。②12月定金及预收款同比增长33.2%，增速提升主要是由于房企年底追赶销售目标。③12月开发贷款、按揭贷款分别同比增长9.2%、3.7%，增幅较11月分别上升0.3pcts、下降14.6pcts。并且12月按揭贷款增速（3.7%）低于定金和预收款增速（33.2%），说明12月银行发放开发贷款速度有所加快，发放按揭贷款速度放缓。目前房地产基本面仍然较强，2020年底房地产贷款集中度管理制度出台，1月央行再次表态将保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，我们认为未来房地产融资端调控将从紧。
　　投资建议
　　2020年房地产交易市场表现出强劲韧性，我们预计2021年房价和销售额仍将增长，市场韧性仍将持续。当前时点，我们看好2021年地产行业股价表现，主要原因如下：①多地调控政策出台背景下，随着三条红线政策及房地产贷款集中制度管理政策出台，房地产受到全方位管控，行业波动性减小，销售利润率稳定性提高，对于开发商仍是有利的局面。预计21年销售毛利率将企稳回升。②融资供给和需求端管控后，更利于资债指标优秀的头部房企。其能够按原有节奏平稳增长，同时结算利润保持高个位数增长。③房地产行业利空出尽，政策利空已大幅释放，结算毛利率下行已被市场充分认知。预计2021年下行幅度将小于去年。④地产股处于历史估值低位，利润率稳定性提升将带来行业长期的缓慢的估值修复行情，2021年将是板块长期估值提升的起点。④如果2021年股市整体表现有所降温，投资者机会成本变小，地产股本身的防守性溢价会出现。重申对房地产行业的“买入”评级，重点推荐万科A、保利地产、招商蛇口、建发国际等公司。
　　风险提示
　　房地产调控超预期收紧；销售恢复程度低于预期。