政策驱动  供需两旺   分化加剧   理性犹存
　　2019年全球经济低迷，由美国挑起的国际贸易争端加剧，主要经济体增速普遍回落，贸易需求放缓。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】外部环境的复杂多变，叠加内部经济结构矛盾犹存，国内经济下行压力进一步加大。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）GDP增速逐季下滑，三季度增速为1992年季度核算以来的新低。支撑经济增长的三驾马车消费、投资、出口同时疲软，内外部需求同时放缓背景下，消费对GDP增长的贡献显著下滑，而出口不仅受需求下降的影响，同时也受到贯穿全年的中美贸易摩擦影响，增速出现下降，实体经济受到较大冲击。虽然年底贸易争端缓和、内部需求回升、经济数据好转，但由于外部需求的疲软、地缘政治风险以及国际经济形势的不确定性，预计2020中国经济进一步下行的趋势不改。
　　随着经济的下行，2019年美国多次降息，主要经济体纷纷跟随，全球进入降息周期。中国也加大逆周期调节力度，全年三次降准，9月更是同时出现全面降准和定向降准。LPR的推行也是今年金融政策改革的重要举措，LPR利率取代基准利率成为贷款利率的定价标准，利率市场化更进一步，未来货币政策的传导也将更为快捷。财政政策上，今年也更为积极主动，减税降费大大降低企业负担，带动实体经济企稳回升。2019年中央经济工作会议表示货币政策要灵活适度、财政政策需提质增效，表明2020年仍有降准空间，实体企业税费、融资成本有望进一步降低。
　　虽然货币政策更为宽松，但是针对房地产的金融监管大大加强，加上经济不景气对房地产市场信心的打压，2019年全国房地产市场总体表现不佳，呈现高开低走走势。年初，由于调控政策略有放松，信贷放宽，利率下行，市场预期提升，房地产市场实现快速的回升，部分热点城市房价上涨速度过快，投机炒房的氛围较浓。二季度，中央会议多次重提房住不炒，热点区域调控加码，预期开始扭转，市场逐步下滑。
　　二、三季度针对房企融资端政策频出，债券、信托、ABS等监管大大加强，房企融资能力大大减弱。房企融资受限，加上市场低迷，房企资金压力大增。从下半年的土地市场也可以看出，房企土拍参与热情下滑，流拍率增加。因此，四季度房企加大降价促销力度，以价换量回笼资金，导致四季度成交有所回升。
　　分化加剧成为今年房地产市场的主要特点，而稳房价依然是调控的主要目的。虽然总体表现不佳，但城市之间、甚至城市内部各区县之间分化越来越严重，涨跌差距明显，为了稳定市场价格，各城调控政策也出现分化，一城一策成为主导，一刀切的加码或者放宽成为过去。从2019年各城调控政策来看，部分热点城市继续调控加码，同时部分城市适当松绑，其中甚至包括一二线城市，通过适当的松绑刺激需求，维持房价的稳定。从全国各区域看，一线城市、二线城市以及三四线城市之间市场表现都有不同，但整体而言一二线表现强于三四线。三四线城市由于经济支撑力度弱、人口流出明显，涨幅出现明显回落，甚至部分城市存在较强的下滑预期。但部分二线城市也面临需求下滑，库存上升的问题，多城放宽限购以稳定市场。
　　而深圳市场今年受多重利好政策影响，走势与全国大不相同，高开低走后再走高。上半年冲高回落，但粤港澳大湾区让深圳更受关注。下半年，深圳在经历了持续的低迷之后，818先行示范区政策让深圳市场迎来反弹，叠加大湾区利好，楼市潜力与价值受到市场认可，市场逆势回暖。至11月豪宅标准的调整，直接降低了交易税费，市场成交进一步活跃。土地市场也是今年深圳的一大亮点，全年2次大型土拍，吸引了来自全国各地的房企竞争。6月份5宗居住用地集中拍卖，最终全部以最高限价成交。11月6宗居住用地拍卖，表现却远不及6月，不仅是因为限销售价格，也是由于今年融资端的限制导致房企现金流紧张。
　　虽然市场活跃，但在政府对房价上涨的容忍度低、调控速度快的背景下，购房者理性犹存。一方面是利好出台后市场热度提升的持续时间有限，往往在一至两月就出现较为明显的下滑；另一方面，客户在价格上涨幅度上预期不强，提价较高的楼盘成交普遍较为困难。而各区之间市场分化也较为严重，政策利好较大的南山、宝安、福田、光明等区域成交更为活跃，而东部区域表现则略逊一筹。而从楼盘来看，总价低、性价比高的楼盘为成交主力，往年成交较好的豪宅则不及预期、表现不佳，同时公寓市场也由于限售出现明显的回落。
　　展望2020年，作为全面建成小康社会与十三五的收官之年，稳经济依然将摆在最重要最突出的位置。但相信房地产调控仍然不会放松，房住不炒基本原则不会动摇，房地产不会作为刺激经济发展手段。稳房价将继续作为房地产调控的主要目标，城市分化继续加剧，因城施策也将发挥更大作用。