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房地产行业研究报告:招商证券-房地产行业:LPR定按揭强化“10Y国债定方向”逻辑,短期影响中性,中期或因城施策式改善-190825

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2019-08-26 16:46:49
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 赵可,刘义,李洋
研报出处: 招商证券 研报页数: 4 页 推荐评级: 推荐
研报大小: 504 KB 分享者: yy****8 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  摘要:新标准下限与当前实际房贷利率最低城市的下限基本一致,而绝大多数城市实际贷款利率高于下限。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】按揭利率因城施策的改善有明显的空间;但上半年房、地价上涨明显的热点城市显然短期难受益于因城施策。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)LPR定按揭强化“10Y国债定方向”,在因城施策之下,按揭定价或较过去更市场化。维持“9月或迎来重要布局机会”的判断。根据招商证券房地产组现金流模型分析,配置三类“好公司”。
  事件:8月25日央行发布新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告,其中重点提到:1、新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成;2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
  一、新标准下限与当前实际房贷利率最低城市的下限基本一致
  按照央行公布的新的个贷利率标准,基准利率为5年期LPR4.85%,首套房利率不低于4.85%,二套房利率不低于5.45%。而旧标准基准利率为5年期贷款利率4.90%,首套房贷利率不低于基准利率0.9倍,也即不低于4.41%,二套房贷利率不低于基准利率1.1倍,也即不低于5.39%,通过新旧标准对比,首套二套房贷利率的下限均有提高。
  然而通过旧标准实际实施的情况来比对,新标准与现实的底线基本一致。根据融360数据,7月各重点城市最低首套利率为上海的4.84%,最低二套利率为杭州的5.42%,与新标准下的房贷利率下限十分接近,也即新的标准与当前实际房贷利率最低的水平基本一致(参见下文表1),从下限来看较当前按揭利率变化不大,反过来说,更多城市的实际贷款利率高于下限
  二、按揭利率因城施策的改善有明显的空间;但上半年房、地价上涨明显的热点城市显然短期难受益于因城施策
  从结构上看,各城市实际按揭利率差异大,具备因城施策下修的空间。结合7月融360数据,重点城市首套/二套平均利率分别为5.44%/5.76%,较新标准分别高出59 bp/31 bp,其中首套房贷利率最高的苏州较最低的上海高了119 bp,二套房贷利率最高的苏州较最低的杭州高了88 bp,也即各城市间差异较大。
  地价房价上涨过快的城市短期难受益于因城施策。本次央行公告中多次提及“房住不炒”,“保持个贷利率水平稳定”,“因城施策”等字眼,而新标准明确了下限,也即继续贯彻各城市房价的“区间管理”(稳地价,稳房价,稳预期)原则,给未来因城施策提供了实施空间。结合年初以来的政策变化观察,地价、房价将是对各城市“因城施策”推进的重要参考指标。
  根据统计局数据观察,年初至今显示房价上涨过快的重点城市主要为西安、贵阳、大连、武汉、重庆、昆明、海口、成都、宁波、广州、沈阳,这些城市当前房价均较18年底上涨幅度超过5%。这类地价房价上涨过快的城市短期难受益于因城施策,而一些房价地价压力上涨相对不大的城市相对更主动,或更快获得因城施策的边际改善。
  三、LPR定按揭强化“10Y国债定方向”,在因城施策之下,按揭定价或较过去更市场化
  由于按揭贷款利率参考LPR制定,所以对未来的判断关键在于对利率中枢的预期。在因城施策之下,LPR其实使得按揭利率更市场化,这一点更加强化了“10Y国债定方向”,对利率中枢下移的判断我们至四月份以来没变过,后期进一步加速下移的驱动或来源于房地产投资和新开工的加速下行。当然,结构上如前文所述,不同城市分化加大。
  四、维持“9月或迎来重要布局机会”的判断
  短期博弈机会最佳时间点是否已经出现?从“月度跟踪,季度评价,年度考核”的政策表述来看,我们认为政策决策或以季度为单位来定夺,维持七月中旬“9月或迎来重要布局机会”的判断(当时市场觉得我们很悲观,现在市场觉得我们很乐观),这种机会或由市场利率中枢超市场预期下行驱动,而房地产投资和新开工下行大概率触发这种超预期。博弈机会的持续性需到时候走一步看一步。
  近期配置建议:根据招商证券房地产组现金流模型分析,配置三类“好公司”,即真正高周转的公司【万科A】【保利地产】;拐点型公司【金地集团】,由信用利差改善的窗口来决定;重视资源型公司(非靠囤地升值)在现有“区间管理”政策下可能的弯道超车机会【华侨城A】【华夏幸福】等。另外,竣工下半年提速预期下的下游机会以及物业公司需重视。(部分因限制名单调出)
  风险提示:短期调控政策超预期,利率改善不及预期,长效机制推出超预期,三四线销量下滑超预期。
  

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