精选地产债关注5大类22个指标。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　存货质量是核心。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）存货平均占房企总资产的49%，其质量通过项目分布和项目周转2大维度评判，（1）项目区域分布是影响房企现金流的核心，关注基本面风险型城市和调控风险型城市项目占比；（2）融资收紧使周转能力重要性提升，传统的总资产周转率和存货周转率在房企收入确认滞后、持续抢规模扩土储的背景下失效，存货科目提供项目开发周期、项目去化情况、项目类型等信息，可作为判断房企周转能力的参考。
　　现金流充裕性和质量性是融资收紧期的安全垫。“拿地金额/签约金额”、“经营活动现金流净额”反映销售回款对拿地、建安支出的覆盖程度，激进的拿地行为常是现金流风险的前兆；“经营活动现金流入/签约金额”可估算销售回款率，但不并表项目过多或非开发业务占比高时，指标存在偏离。
　　融资能力是对抗融资形势收紧的保障。房企高度依赖债务融资，融资成本反映利息支出压力和借贷市场对企业资质的认可度；融资渠道中银行贷款占比过低，是过度依赖其他高成本或非合规融资渠道的信号；此外，有抵押债务占比越高，再融资灵活性越弱。
　　财务安全性是红线。衡量短期偿债能力的理想指标是现金短债比和短长期有息负债比。现金短债比相对安全水平一般在1以上，短长期有息负债比一般在0.5以下。回溯4家房企违约历程，从指标走弱到违约时滞为1-1.5年。衡量长期偿债能力的理想指标是剔预资产负债率和净负债率，其中剔预资产负债率相对安全水平一般在60%以下，净负债率一般在100%以下。
　　关注表外负债潜在风险。明股实债融资模式使以合作方权益形式存在的潜在负债不易辨别。对少数股东权益占比、其他应收款占比过高的企业，需结合表内外信息做进一步排查。
　　5类22个指标分为3类。
　　规避型指标“一票否决”,包括项目区域分布（分城市能级占比、分城市群占比）、短/长期偿债能力、项目去化率；警惕型指标构成“瑕疵”，包括现金流充裕性/质量性、融资成本等；观察型指标构成“潜在瑕疵”，还需要结合其他信息进一步判断，如表外负债风险等。
　　首先排除触发规避型指标的房企，再结合对警惕型和观察型指标的触发程度进一步筛选。TOP50房企未触发规避型指标共35家，分为四类。以招保万金为代表的利率债型，触发1-2个观察/警惕型指标，其他指标均表现良好；以滨江、旭辉为代表的低杠杆型，负债率低、现金充裕，但合作项目偏多，触发现金流质量、潜在负债风险等指标；以金科、绿地为代表的高杠杆型，杠杆率偏高、短期偿债能力偏弱，但财务风险尚可控；以蓝光、阳光城为代表的争议型，杠杆率偏高、短期偿债压力偏大，并触发潜在负债风险、融资成本、现金流质量、融资来源等多项指标。
　　■风险提示：宏观经济超预期；房地产调控超预期