万象美并表推动2018  年主营业务收入、净利润大幅增长
        2018  年公司实现主营业务收入36.14  亿元，同比上升121.9%，其中由万象美并表带来的收入增加约16.94  亿元；归母净利润较2017  年同期的3.21  亿元增长51.3%至4.85  亿元；全年经营活动现金净流入5.26亿元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】业绩基本符合预期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）受益于公司规模的扩张，2018  年公司的主要业务线增长迅速：（1）物业管理服务收入较去年同期大幅增长149%至30.64  亿元，营收占比为84.8%，毛利率下滑9.1  个百分点至26.1%。毛利率的下滑主要由于万象美的并表使毛利率较低的包干制  物业管理收入占比大幅提升所致。（2）增值服务收入较去年同期增长47.5%至4.08  亿元，营收占比11.3%，毛利率上升13.7  个百分点至95.7%，增加主要由于毛利率较高的销售型租赁协助服务收入增长所致。（3）工程服务收入由去年的1.21  亿元同比上升17.1%至1.41  亿元，营收占比3.9%，毛利率上升7.5  个百分点至66.0%，增  加主要由于公司对所管理的车位进行改造的服务费于年内大幅增长，其毛利率相对较高。
        基础物业板块平稳增长
        （1）2018  年末公司合约管理总建筑面积由去年的4.36  亿平方米增长27%至5.54  亿平方米，已经产生收益的合约管理总建筑面积由2.94  亿平方米增长23.5%至3.63  亿平方米，储备面积1.91  亿平方米，稳步增长。（2）平台服务面积：公司平台效应进一步显现，线上平台的优势不断加强。截至2018  年12  月31  日，公司已与95  家物业企业建立合作关系，平台服务面积达11.22  亿平方米，同比增长24.7%。我们预计公司合约管理总建筑面积与平台服务面积未来将维持15%—20%左右的增速平稳增长。
        增值服务运营数据良好
        2018  年公司不断丰富的增值服务收入来源，增值服务收入同比增长47.5%至4.08  亿元，毛利率提升13.7  个百分点至95.7%。公司的增值服务主要包括线上推广服务、销售及租赁协助及其他增值服务，截至2018  年12  月31  日，收入占比分别为41.5%、35.9%、22.6%。2018  年增值服务增长主要由于“彩生活车位”产品累计完成销售4150  套，带动销售及租赁协助的收入同比大幅增长175.2%至1.47  亿元所致。
        公司平台注册用户、活跃用户规模保持快速扩张态势。截至2018  年12  月31  日，彩生活生态圈注册用户、活跃用户分别增长至2640  万、1400  万，活跃度达53.0%。平台交易额（GMV）稳步增长，彩之云平台GMV  总额累计达到94.48  亿元，同比增长24.1%。
        “彩惠人生”仍处于收集流量的培育阶段。“彩惠人生”作为公司着力打造的社区新零售与交纳物业管理费场景结合的重磅应用，被公司管理层寄予厚望。截至2018  年12  月31  日，彩惠人生上线9  个月，累计成交额7090  万元，累计成交订单数182.5  万单，月均成交20.3  万单，累计冲抵物业管理费3620  万元，约占当年物业管理费收入的1.2%，虽然第四季度单季增长迅速，但仍处于培育阶段。
        财务负担减轻
        由于万象美的并入，2018  年公司的债务规模大幅增长，下半年公司逐渐利用自有资金偿还债务，财务负担有所减轻。期末公司债务规模由中报的46.9  亿元下降至36.6  亿元，净负债率较中期下降了6  个百分点至19.1%。2018  年末公司拥有银行结余及现金共计26.7  亿元，公司在2019  年1  月初提前偿还债务6.9  亿元，债务规模进一步减少，我们预计2019  年公司财务结构仍将继续优化。
        投资建议
        彩生活作为一家由传统物业管理企业向平台型、生态圈企业转型的公司，在物业管理行业所做的B2C、B2B、B2F  以及社区新零售等模式的探索极具创新意义。2018  年年报财务状况已较中期报告有所改善，整体毛利率企稳小幅回升。尽管目前创新业务带来的增值服务收入规模占比较小，公司的平台型、生态圈战略还未进入收获期，市场对公司转型成功与否仍存在一定疑问，但当前估值水平显著低于行业平均水平，我们认为其估值仍有提升空间。我们预计公司2019—2020  年营业收入将分别实现12.7%、18.3%的增长至40.71  亿元、48.16  亿元，归母净利润实现25%、25.5%的增长至6.06  亿元、7.61  亿元，对应EPS  分别为0.46  元、0.57  元。给予公司2019  年PE13.1X，上调目标价至7  港元，维持“买入”的投资评级。
        风险提示
        房地产行业调整超预期导致公司业绩增长放缓；人员成本大幅上升；增值服务收入增速低于预期。