本篇报告是光大金工行业景气度系列报告的第二篇，关注房地产行业的投资逻辑，就线性模型对房地产行业景气度的预测能力进行了初步探讨，并构建了打分评价模型衡量房地产行业景气度，为投资者实时关注房地产行业景气变化及投资决策提供帮助。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        房地产行业投资逻辑：量价驱动，政策为王。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）在经济下行、房价下降时，房地产行业通常受益于宽松的利率、信贷政策；而在房价过快上涨时需警惕限制性政策对房地产市场的抑制作用。房地产行业在短周期上行阶段值得投资者关注，可通过房价增速及销售金额增速判断当前所处周期位置。
        宏观经济影响房价，土地供应制约销量。宏观经济类指标，包括  CPI、PPI、国债收益率等，均与房价增速存在较强的相关性，说明宏观经济类指标可在一定程度上影响房价走势。而土地供应类指标如本年土地购置成交价款、供应土地建筑面积等指标与销量增速存在较强的相关性，领先期数在  7  个月左右，符合拿地-开工-预售的建设周期，说明土地供应对商品房销售金额较好的前瞻性。
        DMA  模型无法对拐点位置做出预判。DMA  模型无法对房价增速、销量增速趋势拐点做出有效预判，对实际投资来说意义不大。政策调控对房价、销量的影响作用较强，线性模型很难对房地产行业景气度做出有效预测。因此，在投资时建议关政策事件的发布，并实时跟踪房价、销量数据的变化，及时确认房地产行业当前所处的周期位置。
        打分评价模型表现优异。我们对不同类型的政策事件及不同统计口径的房价、销量数据进行了梳理，构建了打分评价模型判断行业当前所处的周期位置，辅助投资决策。行业景气度择时模型表现优异，在测试期内（2007年1月1日至2019年3月31日）内年化超额收益达6.74%，总共开仓  5  次，胜率达  100%，有效规避行业指数回撤。
        风险提示：行业景气度预测模型均是在一定行业背景下建立的，如果行业内发生影响行业基础逻辑的事件，景气度预测模型很可能失效；适应新的宏观环境下推出的新的刺激性政策，也有可能影响模型的预测准确度；行业景气度模型未考虑个股自身风险。