本周观点：近日国务院发展研究中心证券化  REITs  课题组秘书长王步芳表示，公募  REITs  首批试点产品近期将推出。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公募  REITs  的落地有望打通存量物业公开融资渠道，将对盘活存量资产产生积极影响。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）同时公募  REITs注重提升租金回报率、挖掘物业价值的特点，将使得房企更加注重提升商业零售、办公、酒店、康养、文体等细分领域的专业运营能力，促进房企由开发商向物业运营商转型升级。板块投资方面，随着市场关注回归基本面，地产板块政策及市场底部明确，低估值、高股息且业绩增长确定，配置价值将逐步凸显。个股关注两条主线：1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。
        行业动态：1）首批公募  REITs  试点产品近期将推出；2）杭州市放宽人才引进落户条件。
        楼市动态：1）假期影响备案成交，持续关注回温持续性。受假期备案影响，本周新房成交环比降  25%、二手房成交环比降  11%。按揭利率回落及节后推盘加大背景下，核心城市成交量持续回升，后续仍将重点关注回温持续性。2）库存环比回升，后续仍有望上行。16  城取证库存  8017  万平，环比升  0.4%；一线环比升  1.7%，二线环比升  0.03%。随着楼市步入推盘旺季叠加去化承压，预计后续库存仍将缓慢上行。3）推盘放量显著，去化整体改善。上周重点城市推盘放量显著，新推房源  1.6  万套，环比升57.2%，处  2018  年来较高水平。开盘去化率  75%，环比升  4  个百分点。节后市场略有回温，但政策端无明显松动，回暖持续性仍有待观察。4）挂牌持续上行，城市分化明显。19  城二手房挂牌  78.1  万套，环比升  1.3%。分城市看，历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓，而青岛、烟台等城市压力逐步加大。5）土地成交回落，溢价率延续回升。百城土地成交843  万平，环比降  57%；溢价率  28%，环比升  1.8  个百分点。尽管土拍市场整体成交仍较平缓，但溢价率持续回升，预计随着房企融资环境改善，部分核心城市楼市筑底，核心城市土拍市场亦有望缓慢回升。
        投融资动态：本周（4.1-4.5）房企境内发债  100.6  亿元；境外发债  8.7  亿美元，环比分别降  26.7%、降  30.7%。境内外发行利率位于  2.5%-11%区间，其中电建地产、景瑞控股、正荣地产均较前次有所回落。宽货币背景下，预计后续主流房企融资成本仍有望改善；同时  2019  年为房企偿债高峰期，楼市降温背景下，预计房企融资态度将更加积极。
        风险提示：1）2019  年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，部分中小房企或面临资金链风险。