主要结论：
        一、  回顾历史：房地产调控政策的目标在于“稳房价”与“稳经济”
        回顾1998年商品房制度建立以来的房地产政策路径，我们发现房地产调控政策是房价与经济的二元函数，其目标在于“稳房价”与“稳经济”。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】“稳房价”包括两个层面内容，即遏制房价大幅上涨和避免房价大幅下跌；“稳经济”也包括两个层面，即避免经济过热和托底经济增长。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        2003年-2016年上半年房地产政策的变化可以划分为四个时间阶段：1）2003年-2007年，经济阶段性过热，房价上涨较快，为稳定房地产价格，房地产政策转向紧缩；2）2008年-2009年，为应对国际金融危机对我国的负面冲击，实施了一揽子经济刺激计划，房地产政策也转向扩张，支撑短期经济复苏；3）2010年-2013年，为了遏制房地产价格持续攀升，再次实施紧缩的房地产调控政策；4）2014年-2016年上半年，由于再度面临经济下行压力，房价持续下跌，房地产调控开始放松。
        二、分析现实：2016下半年以来坚持“房住不炒”，强调分类调控、因城施策
        2016年下半年开始新一轮房地产紧缩调控，中央层面提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，对房地产投机的限制更为严厉。与此前阶段不同的是，这一阶段房地产调控开始强调分类调控、因城施策。在严格限制一二线城市房价大幅上涨的同时，针对房地产库存依然很高的三四线城市，则通过棚户区改造的方式继续去库存。
        这一轮房地产调控以来市场出现了两点变化：1）房地产市场价格涨幅放缓，商品房销售面积增速回落，一二三线城市出现分化；2）房地产开发投资走弱，主要受土地补库存动力减弱，以及销售放缓叠加房地产企业融资渠道收紧影响。
        三、政策前瞻：房地产政策边际放松仍需等待
        当前我国经济增长存在较大下行压力，稳经济的重要性有所提升，但通过“房地产”来稳经济的成本较高，房价的约束依然存在。具体来看：1）房地产泡沫依然很严重。我们对全国23个重点城市房地产泡沫做了分析，发现当前房地产价格仍处于较高水平，部分城市房地产泡沫依然很严重；2）房地产价格下行压力初显。主要体现在两个方面：住宅销售明显转弱，二手住宅价格环比开始回落。
        短期来看，当前我国经济增长存在较大下行压力，稳经济的重要性有所提升，但房地产价格仍处于较高位置，部分城市房地产泡沫依然很严重，房地产政策短期难以全面放松。如果贸然转向扩张，一方面会对居民消费、投资产生更严重挤出效应；另一方面，伴随着泡沫的积聚，大幅上涨的房价形成泡沫一旦破裂对经济危害极大。因此，房地产调控整体仍将保持紧缩态势，房地产政策边际放松的时间仍需等待。
        未来房地产调控政策将以“短期行政限制退出”+“长效机制出台”组合的方式展开。此前房地产调控多采用行政措施干预，短期对抑制房价上涨、降低风险起到了作用；但从长期来看，则需要推动房地产政策从“行政措施”向“综合施策”转变，逐步构建房地产市场长效机制。
        风险提示：
        部分城市房地产泡沫积聚，对消费和投资净挤出效应增加；外部不确定性叠加内部需求走弱对经济增长产生较大下行压力。