1．专注酒店主业，高星级与经济型酒店双轨并进
华天酒店在经历前几年的动荡之后，2005 年对于长期影响公司发展之历史遗留问题所进行的果断处理，便
已昭示着公司主营业务的发展将会有一个新的起点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】通过对酒店主业的梳理以及非关联业务的清理，华天
酒店已经明确了高星级酒店管理和经济型酒店经营双轨并进的发展战略。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
高星级酒店经营方面，公司在原有自营管理、租赁承包经营等运营模式的基础上，将重点发展无投资托管
经营和产权式酒店经营业务。公司未来几年规划以每年新增3~5 家托管酒店和1 家产权式酒店的速度扩张
其高星级酒店经营业务，产权式酒店销售、管理业务的迅速扩张将成为高星级酒店最主要的盈利增长点。
而在经济型酒店领域，公司无疑是一个“后来者”，但规划到2010 年，通过租赁自营、委托管理、特许加
盟等多种方式设立200 家左右的门店，在此规划下，2008 年以后公司每年将新增30~50 家经济型酒店，
将处于高速增长阶段。由此，华天酒店在高星级酒店和经济型酒店两个细分领域同步高速扩张的态势使得
公司未来几年的发展很具看点。

2．产权式酒店成最大利润增长点，持续发展尚需观察
自有物业经营的酒店投资规模较大，使得企业在这种模式下的扩张较为谨慎。华天酒店在有关政府的支持
下，试图通过产权式酒店的模式较好地解决了资金融通和经营管理的问题。公司先行收购物业，按照高星
级酒店的标准进行装修，再对客房产权进行划分，在给予稳定投资回报（在8%左右）和10 年后集团回购
承诺的基础上进行销售，同时授权公司经营获取酒店管理收益。在此运作模式下，华天酒店将获得产权式
酒店销售和酒店管理的收益，尤其是产权式酒店的销售，具有一定房地产开发的属性，尽管公司可能采取
分年度摊销收益的方式进行确认，但对于确认年度的盈利仍将产生十分明显的影响。从我们初步的估算情
况来看，可以预见产权式酒店业务将成为公司未来几年最主要的盈利增长点。
目前公司已经在运作的产权式酒店项目主要有两个：
  益阳华天项目：原是公司承包经营的酒店，通过对原有物业和所在位置及周边土地使用权的收购，进
行5 星级酒店的改扩建和房地产开发，由于公司先行将原有的159 间客房进行产权式酒店销售（所得
资金进行贵宾楼和房地产的滚动开发），使得该项目收益短期内能够得到较好的体现。如能顺利交付，
公司很有可能在今年即确认部分收益，对全年业绩产生较大影响。而贵宾楼建设和房地产开发的工作尚需时日，预计要到2008 年方能逐步体现。
  中银大厦项目：今年9 月，公司以2.3 亿元的价格竞得湖南国际金融大厦全部债权和100%股权，总
面积达8.6 万m2，计划改建成拥有550 套客房的5 星级酒店，其中3 万m2 将作为产权式酒店进行销
售，回拢3 亿元资金以降低运营风险，并由此可能实现8000 万元的净利。酒店计划在2008 年上半
年营业，届时将对公司业绩产生重大影响。
我们对于公司产权式酒店业务的开展持谨慎乐观的态度，关键因素在于产权式酒店销售在很大程度上类似
于单一房产项目的开发，尽管公司规划今后以每年新开1 家产权式酒店的方式扩展业务，但能否真正实现
持续运作将成为影响对其盈利趋势判断的重要因素。而且，由于公司在产权式酒店业务开展过程中承诺8%
左右的年收益率，实质上构成了投资酒店运营的融资成本，而项目的最终经营情况还需实践的考验。

3．经济型酒店扩张“任重道远”
随着如家、锦江之星等经济型酒店品牌在全国范围内的成功扩张，这一细分行业近几年正以惊人的速度发
展着，华天酒店今年高调宣布进军经济型酒店领域，规划到2010 年发展200 家左右的门店，年均发展30~50
家酒店。目前，公司在长沙的第一家门店将于11 月8 日开业经营，拥有客房131 间。从装修标准（3 万
元/间）和定价水平（180~200 元/天）来看，华天酒店的经济型酒店应是定位于基本型经济酒店，预计出
租率达到65%以上就能够实现盈亏平衡，按照经济型酒店平均80%以上的出租率测算，年利润预计在
100-150 万。在此经营模式下，经济型酒店扩张的速度将成为关键。根据公司目前谈判的速度，我们预计
今年可能再签3~5 家物业，明年新签物业的速度将会大大提速，而且，公司依托湖南省政府的资源，未来
的扩张很可能是“不走寻常路”。然而，我们也注意到，公司在经济型酒店的管理、人才、市场开拓等方面
的基本要素能否跟上公司扩张的速度，将成为公司发展经济型酒店业务的关键，对此，我们还需跟踪观察。

4．投资建议
通过此次调研，我们深刻地感觉到华天酒店正在发生一些深刻的变化，从无投资输出管理的省外发展，到
产权式酒店的有效运作，再到经济型酒店高点的发展计划，都让我们意识到公司正处于一个重要的转折点。
我们同样相信，在目前产权式酒店的经营模式下，公司盈利将经历一次高速增长的过程，但这种盈利的取
得十分类似于房地产项目利润的确定，能否长期持续运作是十分值得商榷的。而在经济型酒店的发展问题
上，华天无疑是一个“后来者”，充分利用湖南省政府资源很可能成为公司迅速切入这一细分市场的契机所
在，对此我也还需观察。因此，尽管根据前3 季度公司实现盈利的情况，我们对公司业绩初步予以较为乐
观的估计，预计2006~2007 年每股盈利分别为0.35 元和0.50 元，但仍然维持目前“优势-2”的投资评级，