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成都现史上最严限购出台!这次真的会有效吗?

作者:银库金融 副总裁 齐俊杰    发表时间:2018-05-17    来源:老虎财经

来源:齐俊杰看财经(ID:qijunjie82)


从去年开始,我们一直说,一线城市的房价基本被控制住了,北京上海深圳,今年房价也是稳中微降,但二线城市是最大的不确定因素,因为一点,那就是全国人口争夺战,大量城市打出了抢人的口号,所以真的能够抢到人口的城市恐怕房价还要涨,而且很多城市甚至承诺直接给购房资格,这就为人口流入和资金流入创造了炒房的基础。就比如成都,去年成都实施“人才新政12条”以来,截至今年4月底,人才办统计数据显示已吸引了17.7万余名青年人才落户成都,今年一季度通过“人才新政”落户的青年人才也已经超过5万人。这么多的人口集中涌入,必然推升一个地区的房价。其实过去的5-10年,北京上海深圳的楼市不断上涨,正是每年几十万人涌入造成的需求与供给不匹配,北京一直说有能力控人,结果土地按照1500多万人供给,但如今已经2000多万人,每年流入50万人,所以才造成了房价的不断上涨。如今一线大城市下了死命令,必须控制人口增长,从去年开始人口已经负增长,而被挤出的青年人,都会冲击二线城市,成都成为了西南区域最具吸引力的城市之一,这么大量的外来人口,住房肯定是不够的,跟成都类似的还有西安,武汉,长沙,苏州,南京这些地方,都发生了类似情况。


人才引进政策的粗线条,率先反映在了房地产上,造成了楼市大幅上涨,现在出台政策又是在打补丁。比如针对很多人迁入就是为了炒房的情况,如今要求,要么迁入24个月以上,要么你连续缴纳12个月社保,不能刚迁入马上买房,还有很多把父母迁入成都,然后买房的情况,也干脆把父母排除在外,另外,离婚2年内要买房的。离婚人员按离婚之前算住房总套数,这就是防止你不停的离婚复婚,然后再不停的买房。最后,限制流动性,3年不许卖。


除成都以外,其它被约谈城市也火速做出了回应。比如长春要求开发商在申请预售时要申报预售价格;西安对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行了约谈。据统计,在住建部约谈的城市中,当前长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安6个城市已相继发布调控新政,太原、海口、三亚、昆明、大连、徐州暂未出台相关调控政策。


有人问,这个政策有用吗?回答可能让大家失望了,虽然限购史上最严,但是用处可能不大。因为面对人口的持续流入,限制需求是限制不住的,你严格限购只能起到饥饿营销的效果,现在他没资格,那么一年后两年后他还是会去买。所以大量的需求还在,你越限制,大家就会有赶紧买,现在不买以后更买不上的想法。所以我们历来限购无一例外全都失败了,就是这个道理,我们也从来不看好限购能解决问题。


按理说,人口大量流入,产生了真实的购房需求,成都房价确实就应该涨上去,但这中间可能裹挟着一部分炒房的需求,所以你现在只能说尽量把炒房影响降到最低。如果你要真想调控的话,我这里倒是有两招可以用,第一全面停发二套房贷款,首套房贷款,严查收入证明,第二全面停止房抵贷业务,同时执行3-5年限售。需求上的问题无解,而炒房的问题要在金融上来探讨。只有全面降低楼市的杠杆和流动性,让房子不再成为流动财富,不再能够套现,这样才能锁住资金,让房子回到居住的本源上来。当然人口大量流入,类似成都这种城市也要早作打算,尽快的根据人口调整土地供给,否则未来供需不平衡,仍然会有强烈的看涨预期。


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