基本结论
我们近期调研了南京房地产市场。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】3 月南京成交69 万平米,环比上升89%,同比上升207%;4 月成交56 万平米,环比下降19%,同比上升164%,金三银四名副其实。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
3 月推盘、优惠增加,成交环比激增。3 月新房上市量达到4851 套,环比2 月上升267%,同时根据搜房网统计,3 月在售的198 家有172 家打折优惠,其中87 家较2 月优惠有所变化。我们认为,推盘增加和优惠幅度增加是3 月成交环比上升的主要因素。
4 月优惠基本不变,信贷环境转好,环比下降主要是推盘减少。
根据我们草根调研,成交排行榜前十位的项目中,除金地自在城 6 期在售的优惠幅度减小6 个百分点,旭日学府尾盘优惠增加200 元/平米外,其他项目优惠基本没有变化。
尽管项目打折力度没有更大,但 4 月利率优惠增加。3 月中旬,南京市场开始有9 折利率优惠,此前最多到95 折,总体看4 月的信贷环境好于3 月。
4 月信贷环境好转,优惠力度没有变化,但销售环比下降19%,我们认为主要是由于推盘有所减少。4 月1-26 日合计推盘3653 套,此外有约1978套在4 月底五一期间推盘,仅就3653 套的推盘量而言,较3 月下降25%。
刚需为主,品牌开发商优势明显。综合来看3、4 月的南京成交情况,总体以刚需为主,3、4 月排行榜前十中,均有8 个为远郊低总价产品,但再改善产品也有一定市场,3、4 月也均有两个市中心高端项目上榜。
另一方面,我们注意到,3、4 上榜项目大部分为品牌开发商开发。3 月金地、招商、万达和弘阳地产各有一个项目上榜,苏宁环球、中海分别上榜两个项目;4 月金地、凤凰、中国武夷、万科和苏宁环球各有一个项目上班,弘阳地产上榜两个项目。
五一开局顺利,红五月值得期待。根据中指监测,4 月30 日至5 月2 日期间,南京住宅共认购894 套,成交349 套,环比清明小长假认购上升83%,成交上升33%;同比11 年五一期间,认购上升120%,成交上升926%。5 月预计南京推盘将达到5000 套以上,结合4 月底推盘的1978,实际可售较4 月将更为充足。此外根据我们草根调研,5 月基本不会出现因销量上升而缩小优惠幅度的情况,我们认为5 月销售环比上升无悬念。
投资策略
5月市场整体推盘将好于4 月,而近期武汉、广州等地也重申公积金贷款首套90 平米以下最低可申请两成首付,未来随开工和投资下降,促进普通商品房供给相关政策也有望逐步落实。维持地产股反转行情判断,推荐受益整合和资金支持的一线公司和区域龙头,建议买入保利地产,招商地产、金地集团、中南建设、北京城建、鲁商置业、荣盛发展。