事件:2月9 日,芜湖政府网发布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
《意见》从推进保障性安居工程建设、加强市场调控、引导合理住房需求改善居民居住条件等五方面提出了26 条意见。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)其中最引人注目的是,《意见》对于2012 年1 月1 日至2012 年12 月31 日期间,在芜湖市区购买自住普通商品住房的,给与所纳契税100%的补助;对购买90平米及以下新建自住商品房给与50-150 元/平方米购房补贴;鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业,并对该类人员在芜湖市区购买自住商品房给与100%契税补助;对购买新建自住商品住房按职级再给与100-300 元/平方米购房补贴。(详见附录)
投资要点
● 明确的救市态度,明显的楼市利好
虽然《意见》的宗旨是“贯彻落实国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》,进一步加强保障性安居工程建设,不断改善居民住房条件,引导合理住房需求,加快城市化步伐”,《意见》也花了大量篇幅论述“强力推进保障性安居工程建设,建立健全保障性住房体系”、“加强市场调控,保持房地产市场平稳健康发展”等内容;虽然京津沪等地相继上调普通住宅指导价,但《意见》中“引导合理住房需求,改善居民居住条件”中明确的契税补贴、具体的购房补贴,将芜湖市政府拯救房地产市场的急切心态表露无遗!在一个没有限购的城市,出台了购房补贴政策,契税补贴政策,这对于当地楼市的提振作用是显而易见的,是非常明确的救市信号!非常明显的楼市利好!
● 政策出台时点值得考究
芜湖政府网站显示,“《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》已经2012 年2 月1 日市政府第55 次常务会议讨论通过”,文件印发日期显示为2012 年2月7 日,发文日期为2012年2 月9 日。
另一方面,2 月6 日,李克强指出要继续采取有效措施,增加普通商品住房供应,通过发挥市场机制的作用,依托商品房市场解决多数居民的多层次住房需求问题;2 月7 日,央行网站发布消息称,2012 年央行继续落实差别化住房信贷政策。这两条消息,一度被市场解读为调控放松的信号。
而芜湖选择在2 月7日刊发、2 月9 日发布《意见》,我们认为,其政策出台时点选择很有讲究,我们推测,其要么已经得到相关部门的默许,要么就是在打擦边球,试探中央意图。
● 政策出台地点有其特殊性
在2010-2011 年的限购城市中,我们并未看到芜湖;在国家统计局的70 个大中城市中,我们也没有看到芜湖;根据wind资讯的百城住宅价格指数,2012 年1 月,芜湖的样本住宅平均价格为5567 元/平方米,在100座城市中位列第35位(价格从低到高排序)。
也就是说,出台明确救市政策的芜湖市,既不是国家重点关注的城市,其住宅价格在全国同类城市中也并不算高。这样一座城市,在中央政策调控的背景下,出台救市政策并获得认可的可能性较大。
● 是否具有示范效应,仍须看中央态度
芜湖的政策是否会被其他地方模仿,仍然要看中央对芜湖的态度。如果中央没有明令叫停,那么,势必在全国掀起一场救市热潮。但我们并不认为所有的城市都具有救市的条件。如前所述,芜湖具有其本身的特殊性,即使在中央默许的前提下,能够模仿芜湖的也应该是与芜湖类似的城市,至少须具备如下条件:如相对价格不高、非房价上涨热点城市等。
● 对行业的影响及投资策略
2 月9 日,在芜湖楼市新政的刺激下,地产股大幅上涨,强势领涨,反映了市场对于楼市调控政策放松的强烈预期。如果中央不对芜湖的楼市新政明令叫停,那么,调控政策放松的预期必将得到强化,地产股也必将延续反弹走势。一旦中央以严厉措辞叫停芜湖新政,那么,地产股必将重回颓势。但无论如何,政策放松的信号正在不断增强,差别化限购也好,差别化信贷也好,都将是让更多的人具有买房资格,都将会增加楼市活跃度。基于佛山的朝令夕改,而芜湖政策安然过夜,我们认为中央试探市场的时间会相对延长。鉴于目前芜湖政策仍处于“政策试验期”,其存活周期尚存不确定性,我们暂不上调行业评级。但是,考虑到地产股便宜的估值,我们认为,可以考虑适度参与地产股投资。投资标的建议选择项目布局在房价相对合理的非热点二三线城市,或开发产品以中小户型普通商品住宅为主的优质地产公司,重点推荐万科、招商地产、苏宁环球、卧龙地产。
● 风险提示。宏观政策和外部环境超预期的风险。