事件:
10月21日我们对天津东部地区房地产市场进行了调研,并与金地紫云庭、保利玫瑰湾销售人员进行了交流。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
评论:
金地天津国际广场:项目地块于2007年8月1日以挂牌方式获得,占地面积17.89万平方米,总建筑面积33.53万平方米,总地价22.67亿元,楼面地价约6761元/平方米。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)项目分两期开发,第一期紫乐府为纯别墅项目,占地约7.6万平方米,建筑面积6万平方米,共252套,于2010年10月开盘,目前已售100多套,目前售价约680万-800万元/套;第二期为紫云庭,包括6万平方米商业,6万平方米公寓,约8万平方米高层住宅(704套),约7万平方米的花园洋房和连排别墅(376套),高层住宅于2011年8月27日开盘,目前在售为12号与14号楼,共售出约280套,去化率约50%,目前售价约14500元/平方米,公寓将于近期开盘。
保利玫瑰湾:项目地块于2009年8月14日挂牌取得,占地面积24.74万平方米,总建筑面积约58.22万平方米,总地价20.4亿元,楼面地价约3504元/平方米。项目分A、B、C三地块,其中C地块包括9.7万平方米的住宅和2.64万平方米的商业写字楼,目前住宅已全部售罄,均价为0.98万元;目前在售的为B地块,共1100套,去化率为73%,均价为11500元/平方米。
销售:天津东部地区住宅销售并未出现金九银十的热销局面,大多数楼盘销售都比较冷清。原因有两个方面:一是限购限贷等调控措施,二是购房者对房价下降预期。另外,商业公寓在天津销售并不理想,一方面是天津本地居民对居住的绿化、小区环境要求较高,另一方面土地使用年限为40年,首付五成和贷款期限较短也是购房者的心理障碍。部分销售人员认为,限购政策从2011年3月1日执行以来,已接近一年,由于天津外来人口较多,相当一部分外地来津人员将有资格购房,而这部分需求大多数是以自住需求为主,因此,未来两个月销售有可能有一定上升。
价格:从东部四区2011年房价走势看,房价并未出现明显下跌。不同楼盘采取的价格策略不同,已开楼盘在价格措施方面显得非常谨慎,新开楼盘价格一般比周边楼盘下浮5%-10%。从我们与普通购房者交流看,其心理预期房价与目前房价差距在15%-20%。对于未来两个月内房价走势,由于目前房价与购房者心理预期差距并不大,因此我们认为房价将继续小幅下降,预计降幅在5%左右。
购房按揭贷款:对于首套住房按揭贷款利率,目前大部分银行都按基准利率执行,个别小型地方银行还可以下浮15%。