我们认为央行房贷新政将对投机性购房带来较大影响，对改善型购房影响有限。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】近期市场观望气氛加剧，房地产板块将面临较大压力。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）但08年房价稳中趋涨的趋势不变，维持长期推荐评级。
􀁺  12月12日，人民银行和银监会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。文中明确“第二套房”以家庭为单位，并且规定即使首套房已经还清贷款，再次购买住房，依然认定为“第二套房”。
点评:
􀁺  自中央明确“从紧”的调控基调以后，存款准备金率大幅上调，争论多时的第二套房界定标准也终于在上周靴子落地，地产板块随之出现15%左右的跌幅。我们认为此次商业性房地产贷款的从紧政策是中央08年“从紧”态度的一部分，其后可能还有针对土地、市场交易持续及信贷方面的调控进一步出台。在这种背景下，近期已有部分开发商的新盘采取低价入市快速回笼现金的策略，土地市场也有所松动。我们认为央行此举对住宅购买力确有压制，尤其对短期投资性购房将产生明显的打击作用，但相对而言对改善型需求抑制作用略低。
􀁺  我们认为总体而言，08年全国住宅销售价格涨幅会明显低于07年，尤其近期市场可能出现较为明显的观望情绪。不过我们认为信贷政策对改善性需求的实际打击作用有限，除个别城市外，08年房价稳中有升的趋势不会改变，供求形势并不会发生逆转。
􀁺  我们测算，以一套100万元的住宅为例，如果是首套房，三成首付，贷款利率为基准利率的85%，30年期和20年期贷款的月供分别为4471.5元和5254.2元。如果是第二套房，四成首付，贷款利率为基准利率的1.1倍，30年期和20年期贷款的月供为4628.4元和5212.5元。如果进一步缩短贷款年限，四成首付后的月供金额将进一步低于三成首付的月供。因此，被界定为第二套房的实际效果近似于房价上浮10%，且购房者可以通过提升首付比例和缩短贷款年限来降低利率提升带来的负面影响。对于大多数改善型购房者而言，我们认为这种选择是可行的。