调研结论:
大兴地区作为距离北京城区最近的新城,投资型需求占比较大,限购下合理定价的楼盘仍可以取得良好的去化,但高价楼盘则面临较大的销售压力,随着4-5 份大规模推盘上升,区域可能会面临价格调整的压力。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
金地仰山项目
1、2011 年新增推盘价格高于预期,去化受影响
项目总体推盘情况:金地仰山项目位于北京市大兴区,距离地铁高米店南站约1000 米,项目总建面27.5 万平方米。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2011 年3 月推盘1、2、4、5 栋低层花园洋房,总推盘套数为245 套,均价22000 元/平方米,总面积3 万平方米,户均面积128 平米,最小户型面积96 平米。4 月份公司将加推高层板楼产品,共三栋,目测已建设至20 层以上。同时,7、8、9 栋以现房形式销售,均价30000 元/平方米。
价格高于市场预期,影响整体去化:作为大兴区曾经的明星楼盘,10 年8月曾出现过开盘当日去化80%的记录,但3 月17 日开盘后,截止4 月1 日项目仅去化23%,签约30%左右,一方面是由于北京的限购政策排除掉部分潜在购房者,但对比同区域楼盘,项目的定价超出市场预期是造成去化率低下的最主要原因。与项目一路之隔的首邑溪谷项目,均价仅18000 元/平方米,高米店地铁口的精装大户型楼盘绿地中央广场,均价22000 元/平方米。
限购影响显著:项目地处距离北京城区较远的大兴区域,地铁仅通车一条线路,因此区域内投资性需求较高,受限购政策影响较大,同时由于项目价格不具备竞争优势,限购后来访量下降接近50%。成交集中在周六日,工作日来访人数较少,3 月份周末日均成交套数为8-10 套,为2010 年11-12 月周末日均成交套数的1/3。
2、销售压力渐增,判断价格面临压力
新增推盘带来去化压力:项目目前现房和期房在售共7 栋,共500 套房屋左右,截止4 月1 日,整体去化仅40%,4 月份项目还将推3 栋高层板楼产品,
预计总套数在1000 套左右,将带来较大的去化压力。同时,4 月份大兴区域也将进入推盘高峰,对项目去化带来更大考验。
判断价格将有所松动:判断高层板楼项目由于产品质量低于低层洋房,开发商会进行价格调整以适应市场来保证去化率。