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房地产行业研究报告:华泰联合-房地产行业:北京大兴区房地产市场调研简报-110413

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2011-04-14 08:35:01
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 鱼晋华
研报出处: 华泰联合 研报页数:   推荐评级: 中性
研报大小: 594 KB 分享者: so****c 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        调研结论:
        大兴地区作为距离北京城区最近的新城,投资型需求占比较大,限购下合理定价的楼盘仍可以取得良好的去化,但高价楼盘则面临较大的销售压力,随着4-5  份大规模推盘上升,区域可能会面临价格调整的压力。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        金地仰山项目
        1、2011  年新增推盘价格高于预期,去化受影响
        项目总体推盘情况:金地仰山项目位于北京市大兴区,距离地铁高米店南站约1000  米,项目总建面27.5  万平方米。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2011  年3  月推盘1、2、4、5  栋低层花园洋房,总推盘套数为245  套,均价22000  元/平方米,总面积3  万平方米,户均面积128  平米,最小户型面积96  平米。4  月份公司将加推高层板楼产品,共三栋,目测已建设至20  层以上。同时,7、8、9  栋以现房形式销售,均价30000  元/平方米。
        价格高于市场预期,影响整体去化:作为大兴区曾经的明星楼盘,10  年8月曾出现过开盘当日去化80%的记录,但3  月17  日开盘后,截止4  月1  日项目仅去化23%,签约30%左右,一方面是由于北京的限购政策排除掉部分潜在购房者,但对比同区域楼盘,项目的定价超出市场预期是造成去化率低下的最主要原因。与项目一路之隔的首邑溪谷项目,均价仅18000  元/平方米,高米店地铁口的精装大户型楼盘绿地中央广场,均价22000  元/平方米。
        限购影响显著:项目地处距离北京城区较远的大兴区域,地铁仅通车一条线路,因此区域内投资性需求较高,受限购政策影响较大,同时由于项目价格不具备竞争优势,限购后来访量下降接近50%。成交集中在周六日,工作日来访人数较少,3  月份周末日均成交套数为8-10  套,为2010  年11-12  月周末日均成交套数的1/3。
        2、销售压力渐增,判断价格面临压力
        新增推盘带来去化压力:项目目前现房和期房在售共7  栋,共500  套房屋左右,截止4  月1  日,整体去化仅40%,4  月份项目还将推3  栋高层板楼产品,
        预计总套数在1000  套左右,将带来较大的去化压力。同时,4  月份大兴区域也将进入推盘高峰,对项目去化带来更大考验。
        判断价格将有所松动:判断高层板楼项目由于产品质量低于低层洋房,开发商会进行价格调整以适应市场来保证去化率。

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