投资要点:
09年公司业绩持续稳定增长。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】09 年公司实现营业收入488.8 亿元,同比增长19.2%,实现净利润53.3 亿元,同比增长32.1%,每股收益0.48元,增长29.73%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)特别值得注意的是,报告期内,受益于市场回暖,累计销售金额达634.2亿元,在国内房地产企业中率先突破600亿。
成本费用控制有效,继续保持质量效益型增长。报告期内,公司深入推动成本优化。2009 年管理费用绝对量同比降低5.8%,销售费用绝对量同比降低18.6%,管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年降低26.9%。由于结算08年市场低迷时销售的项目和保障房项目,09年毛利率有所下滑,但正因为公司费用控制有效,使得净利率在毛利率下降同时不降反升。
财务状况极为稳健。截至2009年末,万科持有货币资金230亿元,较年初时增加15.1%;各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3 亿元,较年初下降51.7%,净负债率仅为19.7%,较2008年末降低13.4%,流动比率和速动比率也有所增加。
丰富的未结算资源和项目储备有力支撑未来业绩。截至2009 年末,公司尚有374.5 万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计382.3 亿元。其中合并报表范围内已售未结面积343.5 万平方米,合同金额356.5 亿元。09年新增项目44个,新增权益建面917.88万平。截至2009 年末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436 万平方米,可满足未来二至三年的开发需要。
纵深布局二三线城市。为规避一线城市土地市场的激烈竞争,公司09年新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市,新增项目的平均楼面地价约2,401 元/平方米左右,较07 年下降29.5%。而09年度二三线城市项目实现的主营业务收入、净利润和结算面积分别占比65.93%,62.79%和71.06%。同时,公司09年新进入烟台、三亚两个城市,目前已在全国三十多个城市有项目储备,跨区域战略纵深优势明显。