事件：
　　央行发布新发放商业性个人住房贷款利率公告。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　核心观点:
　　个人住房贷款利率设置全国下限，直接挂钩LPR；利率重定价周期最短为1年，深化市场化改革。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）此次公告的核心内容：1）新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。调整后，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套不得低于相应期限LPR加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应LPR加60个基点。公积金住房贷款利率政策暂不调整。2）借款人申请贷款时，可与银行协商约定利率重定价周期，最短为1年，最长为合同期限。重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。3）新规定实施后，房贷利率需同时满足全国及地方住房信贷政策要求规定的加点下限要求，并根据借款人资质、风险状况等因素，确定最终贷款利率。4）2019年10月8日是定价基准转换日，在此之前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
　　此次公告只是制定了一个全国范围的定价基准下限，各地仍将“因城施策”在此基础上加点。对整体房贷利率影响有限，对于部分首套房有利率折扣的城市短期可能成本上升，但多数城市预计能够维持原有的实际利率水平。由于5年期的LPR单独报价，房贷利率仍隐含了央行指导意义，整体目标仍是“房住不炒”，因此不会快速下滑。实际上新规使得房贷利率具体下滑或上升了多少目前并不清楚，因为我们还不知道9月20日的LPR报价（10月8日第一批放款的定价基准）。假若按照8月20日央行首次公布的5年期以上的LPR来计算，新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.85%；二套个人住房贷款利率不得低于5.45%。根据融360的数据，7月全国首套和二套平均房贷利率分别为5.44%和5.76%，远高于当前的理论下限。分城市来看，此次公告取消了在定价基准上的下浮，不允许折扣。因此对部分首套房贷款利率有折扣的城市（如上海）短期可能受到轻微影响，实际利率可能会高于原本的折扣后利率。但从融360监控的主要二线城市中可以看到，目前的首套房利率几乎没有低于4.85%的。其实多数城市原本的执行力度就已经上调到基准上浮10-15%以上，近期还有多个二线城市上调到了20%，远高于新规后的利率下限。我们预计这些城市将会在LPR上继续加点，保持调整前后实际利率的稳定。
　　房贷利率定价基准更加市场化，重定价机制使得购房人能够选择基准变换的频率。新的LPR实施的是每月报价机制，但对于房贷利率这种居民中长期贷款来说，每月跟随变换定价基准可操作性较差，且对银行系统要求较高。因此房贷利率的基准可由购房人申请时就协商确定变更周期，从1年到合同期限。理论上讲，购房人认为目前利率处于相对较低点时，他可以选择较长的重定价期限。当然银行也会考虑风险承担和管理能力决定，不排除银行安排统一期限的可能性。根据央行的文件来看，此重定价机制申请后就不能更改，对于个人购房贷款这类长期贷款来说基本上也较难产生投机的行为。
　　投资建议：
　　目前房地产行业的调控保持“房住不炒”的长效管理机制，在供给端的收紧也较频繁，房企融资渠道大幅受限，成本提升。我们认为短期板块缺少明显的向上催化剂，但房企近两年的业绩保障度较高，因此仍然存在估值切换的逻辑。我们推荐三条主线：1）具有融资优势、内生性现金流覆盖力强的龙头房企：万科A、保利地产，建议关注华润置地。2）土储充足、业绩保障倍数高的房企：融创中国。3）房地产后周期的物业管理公司：建议关注中海物业、永升生活服务。
　　风险提示：
　　房地产调控进一步升级，融资收紧，利率上行，人民币贬值。