商品房销售累计同比连续回落两个月:上半年商品房销额及销面同比升5.6%及降 1.8%,相比前 5 月销额升幅收窄 0.5pct,销面跌幅扩大 0.2pct,累计数据连续回落 2 个月,但幅度有所减小。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】单月来看,6 月销额及销面同比分别升 4.2%及跌 2.2%,略好于 5 月表现,销面绝对量与历年同期相比仍仅次于去年同期水平。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)总体来看尽管近期销售回落,上半年整体表现仍好于此前市场预期水平。分区域看,6 月西部销面累计升幅快速回落,中部由正转负,而东部降幅收窄 0.9pct 至降 4.6%,略有回暖,东北部降幅基本与前 5 月持平。分业态来看,住宅/商业/办公楼前 6 月销面同比分别为-1.0%/-12.3%/-10.0%。
拿地略有好转、开工继续收窄、投资如期回落:土地市场方面,前 6 月土地购置面积及成交价款同比分别降 27.5%/27.6%,相比前 5 月降幅收窄5.7pct/8.0pct,单月购置面积同比降 14.3%,而 5 月为降 31.9%,6 月拿地略有好转。上半年新开工及竣工面积同比分别为 10.1%/-12.7%,同样连续回落 2 个月,单月竣工同比降 14.0%,降幅大幅收窄,上半年施工同比升8.8%,连续 3 月持平。考虑到 2017 年左右期房基本在 2019 年交付,未来开竣工剪刀差有望收窄。前 6 月地产投资增速 10.9%,相比前 5 月收窄0.3pct,连续回落 2 个月,其中住宅投资增速 15.8%,增速回落 4 个月。
受定金预收款增速收窄影响到位资金同比升幅继续回落:上半年房企到位开发资金累计升 7.2%,升幅收窄 0.4pct,连续收窄 2 个月,按来源看占大头的定金预收款累计升幅继续大幅回落,自筹资金及个人按揭略有回升基本维持平稳,而国内贷款累计增速持续扩大至 8.4%。
维持推荐评级:销售与投资如期继续回落,考虑到高基数、棚改等因素,未来可能有进一步下行的压力,但我们认为不必过于悲观,政策面目前来看依然以平稳发展为主基调,因城施策框架下地方政策分化可能会更明显,正如我们在中期策略报告中提到的,去年的因城施策表现出来的特征可能是政策主体由中央过渡到地方,但政策内容趋同程度很高,基本都是收紧的限购限贷限售等,而未来政策内容在城市之间可能分化会更明显,真正意义上有保有压,另一方面近期备受关注的资金面变化,我们认为 1)依然处于平稳发展的框架下,房企融资收紧的背景主要是部分城市地价房价涨幅较快,以及信托等融资快速增长,2)从政策内容上来看主要是余额管控及加强合规,并不是完全停止,3)与去年相比整体融资环境依然有所改善。因此我们维持全年销面小幅下降、重点城市量升价稳三四线分化的判断,建议围绕两条主线精选个股,推荐 1)低估值、布局重点城市的二线弹性标的阳光城,2)低估龙头万科、保利及招蛇。
风险提示:调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期