06 年业绩略优于预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】瑞安房地产公告06 年净利润同比增长202%至11.5 亿人民币，比我们预期高24%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）若扣除投资物业的估值重估和金融衍生工具的公允价值调整，瑞安房地产的基础盈利同比提高14.8 倍至15.4 亿人民币，这比我们预期的14.7 亿人民币高出5%。公司的盈利情况优于预期主要是因为税金较低和财务成本减少。销售收入同比提高6 倍至42.8 亿人民币，这比我们的预测低16%。由于06 年上海地产行业走软，瑞安房地产翠湖天地御苑创智天地的销量低于我们预期，但是毛利率却高出我们预期。我们将瑞安房地产07 年和08 年每股盈利预测分别上调2.2%和4.7%。同时我们将07 年净资产值预测从8.33 港币提高至8.63 港币，这也是考虑到税金以及财务成本的下降。该股目前股价较07 年预期净
资产值折让24%。我们将瑞安房地产目标价格从7.08 港币提高至7.30 港币(较07 年预期每股净资产值折让15%)，并对该股维持同步大市评级。
  上海地产销售疲软。06 年，翠湖天地御苑共售出7.4 万平方米面积，平均售价为5 万人民币/平方米，瑞虹新城2 期共售出4.4 万平方米，平均售价为1.6 万人民币/平方米，创智天地售出5 千平方米，平均售价为1.6 万人民币/平方米。截至06 年12 月31 日，翠湖天地御苑58%的建筑面积已经售出；截至07 年1 季度，出售比率已进一步提高至73%。但是，创智天地的销售情况一直令人失望。1 期工程早在06 年9 月完工，总建筑面积为7.1 万平方米，但是06 年仅售出5 千平方米。07 年创智天地将成为瑞安房地产的主要收入贡献者(全部售出将获得53 亿人民币，其中预计07 年销售收入为19亿人民币)，但是由于实际销售情况不及预期，我们有可能下调盈利预测。
  昆明和大连的土地储备。截至06 年12 月31 日，瑞安房地产土地储备建筑面积达到840 万平方米左右，主要分布在上海、重庆、武汉和杭州四个城市。其中，可销售和可出租面积达到690 万平方米。06 年6 月，瑞安房地产已经与昆明市政府签署协议，共同研究草海区北部重建项目的可行性。此项目的建筑面积预计在250万平方米左右。此外，瑞安房地产已接到瑞安公司邀请，合资开发大连软件园2 期工程，总建筑面积预计将达到390 万平方米。如果计入上述两个项目，那么瑞安房地产的土地储备将达到1,490 万平方米。