投资要点：
2008年上市公司业绩增长放缓。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2008年A股100家房地产上市公司营业收入同比增长18.52%，营业利润同比增长5.87%，净利润同比增长11.67%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2009年1季度营业收入同比下降6.01%，营业利润同比下降22.79%，净利润同比下降27.17%。我们认为，1季度上市公司营业收入下降，并没有真正反映出1季度实真实的销售情况，而是上市并未将销售业绩计入1季度业绩。
行业毛利率在2009年1季度开始下降。2008年100家上市公司平均毛利率为39.15%，较2007年上升4.13个百分点。毛利率上升有两个原因：08年营业收入中有相当一部分来自07年未结算收入，这部分收入土地成本低、销售价格高；08年部分地区房价下跌幅度并不是很大，相对于07年以前较低的土地成本，毛利率仍处于相当高水平。随着2007年高价土地进入开发周期，而房价上涨又遇到相当大压力，我们认为房地产行业2009年毛利率会出现下降。
开发商投资意愿仍然不强。2008年100家上市公司共投入资金2595.8亿元，同比下降1.06%。2009年1季度上市公司总投资较2007年同期下降31.49%。投资下降一方面说明市场需求减少，另一方面反映目前市场条件下开发商投资意愿不强。
资金紧张压力有所缓解。2009年1季度100家上市公司算术平均每股经营现金流量净额3年来首次由负变正。尽管2009年1季度销售回暖，政府信贷政策适度放松，房地产企业融资状况也稍有好转，但经过此次由房地产引发的全球金融危机和全国房地产市场的深度调整，我们认为房地产企业在扩张方面将更趋于理性，将会更加重视开发节奏与现金流的平衡。
去库存化加速  预售款增长较快。2009年1季度100家上市公司存货共计4540.2亿元，增长速度明显降低。2009年1季度末100家公司预售款共计1045.2亿元，较2008年末增长15.21%，增长速度加快。其中大型公司销售表现好于中型公司，中型公司好于小型公司。
资产负债率仍然偏高  大型公司净负债率下降。将异常数据排除后，2008年末行业平均资产负债率为53.45%，09年1季度略微上升了0.21个百分点。随着销售好转，09年1季度行业净负债率较08年末下降1.48个百分点。值得注意的是大型公司净负债率在2008年末开始低于中型公司。
营运费用增加  盈利能力下降。2008年上市公司平均销售费用率同比增加0.34个百分点，2009年1季度继续上升；借款大幅增长导致上市公司2008年财务费用率较2007年上升了0.61个百分点，2009年1季度继续上升。2008年上市公司的ROA、ROE和ROIC均下滑较多，盈利能力开始下降。
总体评价与投资展望：维持房地产行业“增持”评级；建议关注四类上市公司。