■销售面积和金额均为年内次高值,9、10 月份成交回暖:万科发布10 月销售情况,10 月单月公司实现销售面积190.6 万平方米,同比/环比上升13.7%和15.1%,销售金额220.9 亿元,同比/环比增长27.3%和12.8%,销售面积和金额均仅次于今年1 月份为全年次高值。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】月销售均价为11590 元/平米,同比/环比变动+12.0%%和-2.0%,均价结束连续4 月负增长(主要是由于去年10 月环比降12.9%)。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
前10 月公司累计实现销售面积1454.4 万平方米,销售金额1711.4 亿元,面积和金额分别比2013 年同期增长14.9%和17.3%,同比增速较上月变动-0.1 和+1.3 个百分点。年销售均价11767 元/平方米,同比增2.2%,增速较上月上升1.4 个百分点。
万科9、10 月份销售大幅回升,延续了今年以来领先行业的去化速度。
另一方面10 月全国住宅销售呈现明显回暖的趋势,我们统计的43 个城市(各地房管局数据)成交面积来看,10 月合计成交环比9 月上升15.7%,同比受基数影响降4.3%;
■10 月拿地金额58 亿为年内新高,但仍大幅低于去年月均值,公司拓展意愿仍然较低:10 月公司新增4 个项目,拓展意愿仍然较低,但权益拿地金额和面积均是年内最高值。本月新增项目分别位于深圳、广州、合肥、重庆,除深圳11.4 万方项目权益70%外,其他项目均100%。4 个项目合计建筑面积106.3 万平方米,须支付地价款57.9 亿元,权益地价款为年内新高,次高为3 月的36.9 亿,但仍低于去年月均的71.7 亿。
今年以来公司获得31 块土地,去年同期获得85 块,新增土地建面742万平方米,同比降73.6%,权益地价仅198 亿,同比降71.8%,今年万科新项目平均权益69.7%,较去年下降8.9 个百分点。平均楼面地价3833 元/平,同比上升20.7%。公司土地储备超过4000 万平,能满足未来2 至3 年需要。
■投资建议:维持“买入-A”投资评级,公司今年保持着领先行业的去化速度,我们认为在当前政策放松背景下,公司作为行业龙头的估值将继续得到修复。目前万科企业(H 股)价格14.90 港币/股,A 股折价21%。我们维持公司2014-2015 年EPS 分别为1.74 和2.27 元,公司今年销售突破2000亿是大概率事件,维持2014 年7X 的PE 目标价12.18 元。
■风险提示:销售增速下降超预期。