■销售面积和金额均为年内次高值，9、10  月份成交回暖：万科发布10  月销售情况，10  月单月公司实现销售面积190.6  万平方米，同比/环比上升13.7%和15.1%，销售金额220.9  亿元，同比/环比增长27.3%和12.8%，销售面积和金额均仅次于今年1  月份为全年次高值。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】月销售均价为11590  元/平米，同比/环比变动+12.0%%和-2.0%，均价结束连续4  月负增长（主要是由于去年10  月环比降12.9%）。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        前10  月公司累计实现销售面积1454.4  万平方米，销售金额1711.4  亿元，面积和金额分别比2013  年同期增长14.9%和17.3%，同比增速较上月变动-0.1  和+1.3  个百分点。年销售均价11767  元/平方米，同比增2.2%，增速较上月上升1.4  个百分点。
        万科9、10  月份销售大幅回升，延续了今年以来领先行业的去化速度。
        另一方面10  月全国住宅销售呈现明显回暖的趋势，我们统计的43  个城市（各地房管局数据）成交面积来看，10  月合计成交环比9  月上升15.7%，同比受基数影响降4.3%；
        ■10  月拿地金额58  亿为年内新高，但仍大幅低于去年月均值，公司拓展意愿仍然较低：10  月公司新增4  个项目，拓展意愿仍然较低，但权益拿地金额和面积均是年内最高值。本月新增项目分别位于深圳、广州、合肥、重庆，除深圳11.4  万方项目权益70%外，其他项目均100%。4  个项目合计建筑面积106.3  万平方米，须支付地价款57.9  亿元，权益地价款为年内新高，次高为3  月的36.9  亿，但仍低于去年月均的71.7  亿。
        今年以来公司获得31  块土地，去年同期获得85  块，新增土地建面742万平方米，同比降73.6%，权益地价仅198  亿，同比降71.8%，今年万科新项目平均权益69.7%，较去年下降8.9  个百分点。平均楼面地价3833  元/平，同比上升20.7%。公司土地储备超过4000  万平，能满足未来2  至3  年需要。
        ■投资建议：维持“买入-A”投资评级，公司今年保持着领先行业的去化速度，我们认为在当前政策放松背景下，公司作为行业龙头的估值将继续得到修复。目前万科企业（H  股）价格14.90  港币/股，A  股折价21%。我们维持公司2014-2015  年EPS  分别为1.74  和2.27  元，公司今年销售突破2000亿是大概率事件，维持2014  年7X  的PE  目标价12.18  元。
        ■风险提示：销售增速下降超预期。