1、万科11月销售情况低于预期
万科11月份销售面积环比减少9.3％，大大低于全国主要城市平均48％左右的回暖幅度，低于我们此前的预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】根据我们了解的情况，我们推断，11月份成交量的反弹主要来自中小开发商开发的中低价位的楼盘，而且，以市场新增供应为主，市场存量房的消化进度反而很缓慢。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们据此推断，即将公布简报的保利地产和金地集团，销售情况好于全国整体的概率不大。
销售价格方面，万科11月份售价8480元，比去年同期的10393元下降18.41％，事实上万科售价自8月份以来连续4月同比均出现大幅下滑，我们预期09年售价还会进一步回落。售价大幅下滑对业绩的影响将在09年体现。
2、市场成交量反弹预期持续到1月左右，09年销售情况不容乐观
在10月月报中，我们明确提出坚定看好年底市场表现，不过我们预期此轮成交量的反弹可能仅持续到1月左右，2009年经济增速放缓将导致潜在需求转化为有效需求的进度放缓，随着存量购买力消化之后，市场将面临有效需求不足的问题。我们预期2009年销售面积还将下滑10％－15％。
3、维持万科08、09年盈利预测与评级
基于上述分析，我们暂维持万科的盈利预测与投资评级。预期万科08年、09年实现营业收入分别为391亿和371亿，实现归属母公司净利润分别为53亿和49亿，合EPS分别为0.48元和0.44元，对应PE分别为16.3倍和17.9倍，估值略高于行业平均水平，但考虑公司长期成长性，维持“买入”投资评级。