研究背景。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们在此前报告《行业不死，规则要变——房地产价值链重构》中已经对房地产价值链的未来发展趋势有一定介绍。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）本文属房地产服务产业链系列研究第二部分，主要解释什么是房地产服务产业链，产业链相关特性和投资标的。
        什么是房地产产业链。整体看，房地产产业链分为广义产业链和狭义产业链。房地产广义产业链包括房地产和被房地产拉动的钢筋、水泥、机械、家电、家纺等产业。
        房地产广义产业链除受房地产行业影响外，还受到宏观经济等其他因素影响。房地产狭义产业链主要指与房地产开发流程相关，与住房建设、住房配套和住房服务三大方向有关的牵连产业。房地产狭义产业链与房地产自身发展关系更为紧密。
        什么是房地产服务产业链。从房地产狭义产业链的内涵看，主要包括新增市场和存量市场两部门。房地产服务产业链主要指对存量市场的服务和管理。因此，按照以上划分形式，房地产服务产业链包括城市配套、房地产金融、中介服务和物业服务四大部分。或者换句话说，房地产服务产业链主要立足房地产存量市场，属于房地产狭义产业链的中端和后端部门。
        海外经验看房地产服务产业链表现：
        日本：住房需求结构的改变决定了房地产行业增速的变化。1965-1974  年间，日本新建住房占住房总存量的96%，而1975-1985  年间则仅占45%。1985  年以后，日本存量房市场开始开始明显占据主导地位。因此，二手房经纪相比一手市场而言表现更为活跃。从数据统计看，从2001  年开始，日本近畿圈二手公寓成交数量持续13  年保持正增长。年均增长幅度在5%以上。东京圈与此类似。从股价表现看以房地产中介为主体的东急livable  股价在1999  年到2011  年的大部分时间表现均好于以房地产开发为主的三井住友不动产。
        美国：2012  年，美国房地产开发、房地产其它服务、房地产经纪业务收入占比分别为38％、42％和20％；换句话说，美国房地产服务业务收入占比达62％。
        从股价表现看2004  到2014  年的过去10  年间，世邦魏理仕股价仅在2008  年和2012  年跑输美国房地产板块和房地产开发商龙头。
        估值和投资。截至2014  年8  月4  日，A  股市场动态（TTM）PE  在11.98  倍，房地产板块动态（TTM）PE  在11.32  倍。通过跨界研究，我们重点关注房地产服务产业链以下领域公司，包括：1）中介行——世联行（002285）；2）物业行——彩生活（1778.HK）；3）城市配套——捷顺科技（002609）、美的集团（000333）、青岛海尔（600690）、华夏幸福（600340）；4）房地产金融—诺亚财富。
        风险提示。行业基本面下行风险。