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政策效果有限，“盘活存量”值得期待--—对北京自住型商品住房政策的点评
 10月23日北京出台自住型商品住房政策，以90平方米以下为主，售价比同地段、同品质的商品住房价30%左右，符合限购政策家庭可购买，五年内不可转让，五年后转让30%差价交政府。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】要求今年底前完成不低于2万套供地。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
评论：政府以“增加供给”调控房价的立场明确，但计划完成难度较大，控房价效果恐有限，对开发商整体弊大于利。1）供地瓶颈难以突破，完成计划存在较大难度，并可能因挤压了商品房供地而进一步加剧商品房价格上涨的压力。北京政府要求金年内供应2万套自住型商品住房土地，明年计划供应5万套。若按此计划，明年供应的自住型商品住房土地相当于12年北京商品住宅销售面积的35%，相当于北京11-12年住宅用地供应建面的68%。如此大的住宅供应量，单靠政府增加卖地规模，或在原有卖地指标中腾挪，难度非常大。而若果真实现这一供地规模，则必将对普通商品房供地形成严重挤压，进一步加剧商品房价格上涨的压力。
从而在增加自住型商品住房供地与抑制商品房价格上无法两全。2）分配环节存在巨大寻租空间。由于房价比市价低30%，建成后定向出售，且5年后可转让获得收益（差价30%交政府），因此对企业或个人购买资格获取的环节，存在巨大的寻租空间，具体推行方法有待观察。3）对开发商而言，整体是弊大于利。一方面，自住型商品住房的土地供应增加，由于价格非市场化，必然会压缩开发商的利润空间；另一方面，商品住宅供地受到挤压，未来商品住宅的地价和房价均会上升，开发商利润率可能变化不大，但销量将受到土地供应约束，因此整体对开发商弊大于利。