国金证券-房地产行业:6月销售持续改善,建议关注物业高弹性-220629

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日期:2022-06-30 06:11:44 研报出处:国金证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杜昊旻  (PDF) 7 页 593 KB 分享者:ausp******821 推荐评级:买入
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研究报告内容
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  核心观点

  一二手房销售延续环比改善趋势。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】①2022年6月1日-27日,30大中城市商品房成交面积达1457万方,环比增长58%(5月环比为+11.8%),同比-3.5%(5月同比为-48.3%),延续了5月的环比改善趋势。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们认为放松政策的效果正在逐渐显现,多数房企的6月销售也将有改善,个别房企或实现今年以来的首次单月销售面积同比转正。②二手房销售数据也呈现回暖态势。17城二手房6月1日-24日的销售面积同比-16%,降幅较5月的-28%的降幅也有收窄。③苏州是复苏的典型城市之一。最近一周(6月18日-24日)一二手房销量同环比大幅提升。2022年第26周,苏州新房成交面积88.5万方,环比+93.7%,同比+87%,已到2019年水平;二手房成交面积28.2万方,环比+82.7%,同比+133.4%。我们认为这主要因为苏州限购限售松绑后,苏州下辖县市(常熟、张家港等)、周边城市(南京、扬州等)以及其他省份的购房者逐步进入苏州楼市。政策放松的效果开始显现。

  物业板块股价已开始反弹,看好后续销售持续改善带来的持续修复。从2021年7月开始,地产和物业板块股价走势基本一致。2021年7月2日至2022年6月29日,克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别下跌了43%和54%。我们认为这主要因为:①当地产销售不断下滑,部分房企面临生死问题时,物业公司因为与关联房企共用同一品牌,且也有一部分增长来自关联房企,短期会受到一些影响;②物业公司账面现金安全性受质疑。③民营物业公司独立发展能力尚未被认可。近期随着地产销售转暖,地产板块股价有所反弹,物业板块股价也开始有小幅反弹。2022年6月17日-29日,克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别上涨了11%和10%。

  物业公司抗周期性强的特性并未改变,经营层面稳步增长。①从上市公司的数据来看,A股上市物业公司今年Q1仍实现了较好增长。招商积余2022年Q1实现收入24.0亿元,同比增长17.6%;新签约年度合同金额7.3亿,同比增长26%。新大正2022年Q1实现收入6.1亿元,同比增长43%;新签约合同金额2.2亿元,同比增长70%。②从业务逻辑来看,除了因疫情防控需要,部分封控地区无法展开外拓和到家服务,其余地区的外拓和社区增值服务开展均在正常进行。我们认为物业公司抗周期特性强的特性并未改变,预计上市物业公司的中报仍然呈现普遍增长,但因为疫情影响,上半年增速或比全年略低。

  投资建议

  当前物业板块估值虽有小幅修复,但仍处于历史平均水平以下。我们认为后续随着地产销售的持续改善,部分销售改善明显的房企安全性将有所提升,相关物业公司的估值会先于板块迎来修复。我们看好:①在关联房企安全性提高后,民营物企的估值修复弹性较大。我们看好碧桂园服务和旭辉永升服务,前者受益于物业行业整合加速,规模大幅提升,增值服务有望持续高增长;后者外拓能力强,社区增值服务发展快且股权激励充足,业绩有望持续高增长。②因关联房企处境困难而估值折价严重的物企,当前二级市场估值已低于一级市场并购估值,我们认为其中部分公司未来估值修复弹性也很大,看好关联房企已获得国资入股的建业新生活,以及自身运营独立性强的金科服务。③随着疫情影响减弱,商场开始恢复运营,尤其高端商场销售修复弹性更大,建议关注在高端商管领域拥有较高护城河的华润万象生活。

  风险提示

  疫情反复影响地产销售恢复;应收账款坏账超预期

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