长城证券-房地产行业周报2021第38周:成交继续转弱、二轮土拍流拍率上升-210927

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日期:2021-09-28 13:59:17 研报出处:长城证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 陈智旭  (PDF) 16 页 1,182 KB 分享者:饭*** 推荐评级:强于大市
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研究报告内容
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  节后三个交易日地产板块上涨3.43%,排名第二:本周三个交易日大盘微跌0.13%,28个行业中公用事业上涨5.32%排名第一,房地产板块上涨3.43%位列第二,在基本面持续转弱背景下市场对政策的博弈加强,与港股表现出现分化。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】板块估值方面,本周板块PE及PB估值回升至8.10X及0.95X,PE及PB估值相对全部A股折价幅度分别为58%及50%,若剔除银行股折价分别为71%及64%,估值持续处于历史底部区域。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)个股方面,本周板块涨幅前五为广宇发展、铁岭新城、招商积余、招商蛇口等,广宇发展自公告拟将所持房地产及物业资产与鲁能新能源100%股权置换转型新能源后股价连续涨停,央企招商系本周表现亮眼,招商积余及招商蛇口本周均涨幅靠前;跌幅前五除了两家ST股之外,西藏城投、世联行及冠城大通跌幅靠前,西藏城投、冠城大通受锂电板块调整影响,世联行在投资者互动平台回应与恒大2.46亿应收款房抵,尚有应收款项余额9.99亿元。本周主要公司表现继续分化,除招商系外,保利物业、新城控股及华润万象生活涨幅靠前,而恒大系本周跌幅靠前。

  多地二轮土拍流拍率上升、各地政策分化:1)多地二轮土拍流拍率上升:成都第二批次集中供地土拍结束,此次共拍出52宗地,最后成交价约345.5亿元,流拍6宗,流拍率近12%;苏州进行第二轮集中供地竞拍,除2宗终止出让及1宗流拍之外,20宗地块总成交额达276.5亿元;南京原定于9月26日参与第二批次集中供地的11幅地块,因故终止出让;重庆第二批集中供地9宗地块因故终止出让,剩余33宗地块继续拍卖;杭州第二批集中土拍首批10宗竞品质地块全部流拍;2)各地政策分化:海口实行全域限购,外省户籍且不属人才须满5年社保方可购房;厦门岛内新购买一手房需“满5”方可上市交易;大湾区四城调整二手房转让个税,惠州个税税率减半至1%。

  本周重点城市新房成交量同比降幅再度扩大,且跌幅创近两年新高,“金九”不再:成交上,本周重点27城新房成交量同比降幅再度扩大,且跌幅创近两年新高,同比连降10周,成交量同样连续10周低于今年周均水平,连续3周低于去年周均水平,累计来看年初至今累计升22.8%,升幅持续回落。本周重点一二三线成交同比均有下降,近两周一线表现偏弱。年初至今一二三线累计同比分别为34.2%/30.8%/11.8%,累计升幅继续回落。供给上,重点10城新增供给近两周同比同样大幅下降,年初至今累计升幅降至2.8%。截至本周末狭义去化周期10.67个月,去化周期连续扩大5周,近期快速回升。本周重点一二三线新增供给同比均大幅下滑,年初至今累计同比分别为8.8%/1.0%/-3.8%,三线转负。截止本周末一二三线去化周期7.20/6.79/17.12个月,近期均有扩大。

  维持“强于大市”评级:基本面来看,与以往楼市“金九”的表现不同,今年9月以来重点跟踪的27城新房交投持续转弱,成交同比连降10周,且跌幅不断扩大,基本面自下半年来明显转冷。另一方面,多地二轮土拍开始,流拍率明显上升,溢价率明显下降,土地市场同样转冷。从政策面上,各地政策表现分化,海口、厦门等地继续出台进一步调控政策,而昆明、唐山、江阴等地出台限跌令,大湾区四城加大二手房转让个税优惠力度。考虑到1)在基本面下行压力较大的背景下,政策面或将边际放松,但考虑到重点城市去化周期处于相对较低的位置,政策明显放松的可能性或许也不会很大,基调预计依然以三稳为主,2)二轮土拍新规下盈利水平有望触底回升,3)估值仍处历史底部区域,我们推荐两条主线1)财务相对稳健、运营能力领先的优质房企,万科及保利,2)快速发展的物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活、招商积余(未覆盖)等,对优质个股可适当积极一些。

  风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。

  

  

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