上海证券-REITs专题报告一:产业园类REITs扩容,“中国硅谷”投放优质资产-211125

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日期:2021-11-25 13:50:03 研报出处:上海证券
研报栏目:债券研究 郑嘉伟,廖旦  (PDF) 29 页 1,297 KB 分享者:jee****ch
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研究报告内容
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  主要观点

  REITs是以发行收益凭证方式募集投资者资金,主要以能够产生相对稳定收益的不动产为投资标的,由专业团队经营管理,以标的不动产产生的收益为主要收入来源。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】首批9只公募REITs表现良好,市场供不应求。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)出租率已经超90%的“中国硅谷”——中关村产业园REIT,作为第二批上市的公募REITS受到极大关注。

  得天独厚的区位优势。建信中关村产业园REIT基础设施资产位于我国首都北京核心地段。同时拥有得天独厚教育、人才、政策、经济、产业、科技成果转化等资源,使得该区位可以获得更为稳定出租率、更高租金增长水平、更优质租户。

  基础设施资产结构均衡。协同中心4号楼为度小满整租。度小满为百度旗下互金平台,违约风险可控。并且签有较长期限租赁合同。在整体REIT资产中,协同中心4号楼占比并不高,创新中心4号楼和孵化加速器集中度相对比较分散,从而使得建信中关村产业园REIT产品结构均衡。

  估值分析:绝对估值层面,根据戴德梁行就标的基础设施项目资产于价值时点2021年6月30日的市场价值所出具估值报告,互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼及孵化加速器估值分别为15.48亿元、7.12亿元及8.13亿元,资产总估值超过30亿元,整体出租率较高,现金分红率达到4-6%;相对估值层面,建信中关村产业园REIT询价区间为2.851元/份—3.350元/份,对应PE(2022)范围为30.2和39.8,现金流折现法(DCF)显示项目对应估值处于适当位置。

  投资建议:关注建信中关村产业园REIT长期配置价值

  公募REITs上市以来备受机构投资者关注,投资标的不同,涨幅也产生较大差异,截至11月22日首批上市的九只公募REITs平均涨幅达到14.92%,年化回报率达到34.87%,其中,中航首钢生物质REIT和中金普洛斯仓储物流REIT表现优异,三只产业园REITs中华安张江光大园REIT涨幅较大,预计建信中关村产业园REIT表现将优于收费公路类REITs,建议投资者积极申购,关注公募REITs长期投资价值和分红比例,分享中国经济转型、高质量发展和资本市场改革红利。

  风险提示

  宏观环境变化;项目营收不及预期;管理风险;流动性风险;估值波动等风险

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