西部证券-宏观专题报告:REITs发展国际经验系列,日本REITs的40年-220417

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日期:2022-04-17 20:48:58 研报出处:西部证券
研报栏目:宏观经济 张静静  (PDF) 16 页 490 KB 分享者:yanl******nxi
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  日本REITs近四十年发展历程回顾。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

  1)1985-1995年:从地产泡沫破灭到不动产证券化探索。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)80年代后期日本地产泡沫破灭,此后日本开始不动产证券化的探索。

  2)1998-2000年:重要立法期。1998年日本颁布《特殊目的公司实现特定资产流动化法》(简称《SPC法》),2000年11月日本修订《关于证券投资信托及证券投资法人的法律》(简称《投信法》),标志日本REIT(简称J-REIT)的诞生。与上市不动产公司相比,J-REIT更像“壳公司”,不雇佣职员、不动产运营全权委外、接近100%分红以及税收优惠。

  3)2001-2007年:快速扩张期。2001年3月东京证交所开设J-REIT市场,2003年7月日本开放FOF基金对J-REIT的投资渠道,2005-2007年国际资金大量涌入日本J-REIT市场。2001-2007年J-REIT市值从0.2万亿日元增至5.1万亿日元;同期日本股票市值从275.2万亿日元增至509.9万亿日元、债券市值从552.1万亿日元增至790.1万亿日元。

  4)2007-2011年:动荡与重整。2007~08年次贷危机波及J-REIT市场。2009年1月日本政府开始J-REIT合并的立法准备,明确合并过程中负商誉等会计处理,2009年9月日本设立不动产市场稳定基金、2010年10月BOJ宣布购买J-REIT,此后J-REIT市场逐步稳定。但2011年3月日本大地震又重挫了房地产市场。2007-2011年J-REIT市值从5.1万亿日元降至2.9万亿日元,日本股票市值从509.9万亿日元降至265.0万亿日元,日本债券市值从790.1万亿日元增至1014.5万亿日元。

  5)2012-2019年:政策引导下的复苏期;J-REIT开启多元化时代。2013年6月日本通过《金融商品交易法等部分修改法案》,2016年1月BOJ加快购买J-REIT的节奏。很多J-REIT不再持有单一不动产,向酒店、物流、医疗保健等多元化方向延伸。2011-2019年J-REIT市值从2.9万亿日元增至16.4万亿日元,日本股票市值从265.0万亿日元增至675.0万亿日元,日本债券市值从1014.5万亿日元增至1170.8万亿日元。

  6)2020年至今:疫后央行支持下的V型回升。2020年疫情影响J-REIT市场,BOJ再次购买J-REIT。2019-2020年J-REIT市值从16.4万亿日元降至14.4万亿日元,日本股票市值从675.0万亿日元增至717.3万亿日元,日本债券市值从1170.8万亿日元增至1331.3万亿日元。

  J-REIT对国内的借鉴意义。1)制度设计:立法先行、监管严格。目前国内REIT的上市交易、封闭运作、90%的收益分配比例基本向国际主流靠拢。J-REIT的监管严格。2)长期性价比高于股债。与股债相比,J-REIT的平均收益率更高,波动性低于股市但高于债市,但发展空间不及股债。3)发展空间:日本或已过半,中国未来可期。综合评估未来日本和中国离成熟期或分别有500~3000亿美元和7000~15000亿美元的发展空间。

  风险提示:对日本REIT发展的理解不到位。

  

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