国海证券-政策深度报告:下半年房地产政策展望-220623

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日期:2022-06-23 19:02:47 研报出处:国海证券
研报栏目:投资策略 夏磊  (PDF) 16 页 534 KB 分享者:tib****02
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研究报告内容
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  投资要点:

  当前,房地产下行压力大,虽然5月销售环比25.8%,但是1-5月商品房销售面积同比下降23.6%,增幅继续扩大;5月百强房企操盘面积同比-53%。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】5月中长期贷款增加1047亿元,同比少增3379亿元。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)反映房地产市场“预期减弱、需求不足、供给冲击”三重压力愈演愈烈。

  当市场有下行压力时,政策一般如期而至。

  “政策松”何时才能“市场稳”?本文重点梳理本轮政策向市场的传导路径,并展望下半年的政策空间。

  政策松到市场稳的传导逻辑

  从政策放松到市场企稳,要经历“增强信心”、“加上杠杆”两个过程。

  第一阶段:增加购房信心

  429政治局会议为本次宽松指明方向。4月29日,中共中央政治局召开会议,强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。体现了高层对房地产的重视。

  四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾。房企危机削弱购房者对期房信心,加重观望情绪。二是收入下降。经济、就业形势不乐观,居民预防性储蓄增加,且担心断供问题,买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅。居民买涨不买跌,房价涨幅趋缓时,购房者选择观望。

  调整政策障碍才能重塑买房信心。行政政策,特别是放松限购、改变限价、减少税费,能有效减少交易限制、增强购房意愿。

  第二阶段,加上杠杆,形成直接的购买力。

  金融政策,特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率,能有效的提升购买力。

  下半年政策空间展望

  历史来看,我国历次房地产下行都伴随着全国层面的大力度放松。

  2008年10月22日央行新政,商贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2014年国家出台了修改认房认贷标准、央行降息等政策。2015年降低首付比例标准、减免营业税,并再度降准降息。2016年房地产契税、营业税减免。近期的政策宽松力度与以往相比仍有空间。

  然而,历史从来不会简单重复,此次和历次有所不同。

  特别是,有些一二线城市房地产政策仍然较严,有进一步放松的空间。然而今年以来,这些城市房价上涨压力存在,调整政策会比较谨慎。

  整体市场虽在下行,但高能级城市房价依然坚挺,“房住不炒”大背景下,“房价涨”是“调控松”的最大掣肘和顾虑。以北京为例,2022年5月新建商品住宅价格指数当月同比5.9%、二手住宅价格指数当月同比5.3%。截至2022年6月14日,北京商品房成交53249套、二手房成交71274套,成交量已经回到2019年疫情前水平。

  未来政策空间上,一是优化过严限购措施。部分城市,经过这一轮调整后,居民购房更偏理性,投机型需求所剩无几,部分热点城市房地产市场回归健康,临时性的限购政策存在放宽空间。二是取消限价。限价政策的出台背景是房企哄抬地价、房价涨幅过快。当前,房企拿地热情低、多数城市房价调控目的已达预期效果,这一临时性举措使命基本完成,应适时适地尽快取消限价。

  相比以往,政策会更具针对性。各地会在不动摇“房住不炒”基调的前提下,更多为刚需、改善等自住型需求提供购房便利。如与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求,在满足新市民购房需求的同时,堵上“打新摇号获利”的投机需求。

  金融政策上,首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。

  首付比例上,高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%,非普宅80%;上海普宅50%,非普宅70%。深圳普宅70%,非普宅80%。以上海为例,超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下,以住宅所处的位置和房价来区分,内环内以房价450万为分界,内环和外环间以310万为分界,外环外以230万为分界。如果是换房置业的改善需求,一般总价很难满足普宅要求,多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例,总价一般800-1100万,首付需560-770万,换房压力大。

  在首套房认定标准上,目前,部分城市首套房认定执行“认房又认贷”,且“认贷”标准严格至认贷款记录,二套房首付比例较高,对合理的换房改善需求容易形成误伤。

  房贷利率仍然较高。一方面,相较政策下限,利率放松空间大。根据5月15日央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套房贷利率下限为LPR-20bp,二套房贷利率下限为LPR+60bp。但是各地还没有普遍执行。另一方面,实际上目前各城市加点普遍高于政策要求的下限。如一线城市北京,首套、二套房贷款利率为LPR加55、105bp。

  静待市场回暖。

  风险提示

  购房政策不及预期风险,经济超预期下行风险,数据统计偏差风险。

  

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