克而瑞证券-房地产行业集中供地逐城梳理系列(1):长春,新政后首拍成交平淡,头部房企参与度较低-210422

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日期:2021-04-28 19:11:23 研报出处:克而瑞证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 董浩  (PDF) 5 页 666 KB 分享者:lil****hj 推荐评级:推荐
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研究报告内容
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  投资要点

  事件:自22城集中供地政策出台以来,已有多城宣布供地明细及日程表,其中长春已于4月15日完成首场土拍。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

  点评:

  新政后首拍成交平淡,仅一宗地触发限竞。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)本次集中供地共推出42宗地块(剔除11宗终止挂牌的地块),成交40宗(涉宅地块38宗),流拍2宗,整体流拍率为4.8%。成交地块中,溢价成交6宗,底价成交34宗。其中溢价率最高的地块位于宽城区,溢价率为29.4%,成交总价为8.5亿元,对应成交楼板价3524元,且该地块为唯一触发“设限价加竞配建租赁”机制的地块,由华润置地(长春)有限公司竞得。

  整体溢价率有所下滑,但起拍楼面均价大幅提升。本次供地成交占地面积/总建面分别为为371.2万方/629.9万方,约占2020年全年的13.4%/17.4%,起拍总价/成交总价为188.3亿元/194.4亿元,约占2020年全年的24.8%/24.4%。本次供地整体溢价率为3.3%,较2020年全年下滑约1.7个PCT,值得关注的是,起拍楼面价/成交楼面价为2989.8元/平及3087.0元/平,较2020年全年上升42.4%/40.1%。

  长春市先行试点,但本轮供地成交各项指标不具有代表性,对后续城市行情推演或缺乏足够参考意义。我们认为主要有三个原因:1)长春市所处东三省非地产销售热点区域,吉林省近年人口持续净流出,土地成交相对冷清,整体溢价率持续下滑。自2018年以来,长春楼市进入低谷,截至2020年,成交地块整体溢价率下滑至5.0%,较2016年下滑20PCT,且长春房产市场的供需相对平衡,土地需求量不及北京、杭州等房地产市场相对火爆的城市。2)长春市本轮供地整体质量不高,参与龙头房企数量较少。从整体供地结构上来看,热门区域南关区、二道区分别供应2宗地块,朝阳区13宗地块需配合政府进行大型配套建设,热门区域供应占比较低,致使龙头房企参与意愿降低,全国性房企中仅万科、保利、华润和中铁置业竞得部分地块,其余地块均被本地房企竞得。3)长春市作为首个集中挂牌城市,房企资金调配时间相对较短,或间接降低了部分房企在本轮拍地市场的参与度。

  风险提示:政策调控力度不及预期;宏观经济发展不及预期。

  

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