国金证券-房地产行业:郑州土拍降温,碧桂园服务融资80亿港元-211121

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日期:2021-11-21 23:14:40 研报出处:国金证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杜昊旻  (PDF) 15 页 872 KB 分享者:s**v 推荐评级:买入
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研究报告内容
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  行业点评

  本周地产板块表现一般,物业板块跑输沪深300。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.4%,在各板块中位列第15;港股房地产板块涨跌幅为-1.9%,在各板块中位列第22。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.9%,恒生中国企业指数涨跌幅为-1.6%,沪深300指数涨跌幅为+0.03%。

  本周一手房销售环比回暖,同比仍下滑。本周(11月13日-11月19日),40个城市商品房成交合计615万平米,周环比+17%,周同比-4%,月度累计同比-14%,年度累计同比+12%。其中:一线城市:周环比+15%,周同比+1%,月度累计同比+3%,年度累计同比+22%;二线城市:周环比+19%,周同比+5%,月度累计同比-13%,年度累计同比+11%;三四线城市:周环比+8%,周同比-39%,月度累计同比-38%,年度累计同比+9%。

  本周二手房成交环比回暖,同比仍下滑。本周(11月13日-11月19日),17个城市二手房成交合计123万平米,周环比+10%,周同比-39%,月度累计同比-36%,年度累计同比-5%。一线城市:周环比+3%,周同比41%,月度累计同比-36%,年度累计同比-4%;二线城市:周环比+14%,周同比-36%,月度累计同比-33%,年度累计同比-5%;三线城市:周环比+2%,周同比-62%,月度累计同比-58%,年度累计同比-4%。

  郑州第二轮土拍收官,地块盈利空间提升仍难逃降温。①2021年11月19日,郑州结束第二轮土拍,挂牌15宗,成交11宗,总成交金额65亿元,总成交建面106万方,成交金额和面积相较第一轮分别下降84%和85%。郑州第二轮土拍整体溢价率2.45%,流拍率27%,相较第一轮分别下降8个百分点和上升27个百分点。②从地块盈利空间来看,本轮成交8总土地平均地价房价比为0.34,盈利空间相较第一轮有所提升。但受到此前暴雨洪灾及疫情反复的影响,郑州商品房销售市场疲软,叠加房企现金流紧张已成共性,本轮土拍仍难逃降温。③郑州二轮土拍成交的8宗地块得主中,仅1家民营房企,其余均为央企国企和城投公司。④中原银行出手支援河南知名房企。11月19日,河南省唯一的省级法人银行中原银行和建业集团、正商集团两家河南知名房企各自签订了100亿元战略合作协议,拟向两家房企各提供意向总额不超过人民币100亿元的综合融资服务。

  碧桂园服务配股融资80亿港元,物业行业整合继续加速。2021年11月18日,物业板块龙头公司碧桂园服务成功配售1.5亿股新股,融资净额80亿港元,资金主要用于收并购。此前10月20日,世茂服务也曾通过配股和发行可转债合计获得融资净额48亿港元。当前阶段,地产公司通过出售旗下物业公司回笼现金仍是较好选择,物业公司的一级并购已进入买方市场。我们认为优质物管公司在市场上的融资通道仍然畅通,随着资金的补足,能更好把握住当前的并购窗口期,物业行业整合将继续加速。

  投资建议

  我们认为诸如开发贷发放提量等改善政策正在加速落地,看好后续地产板块的行情。我们认为优质民营房企弹性较大,比如融创中国、新城控股。同时也推荐经营稳健的头部国企,比如保利发展。此外,我们也看好运营效率高的民营物企能抓住行业整合机遇,比如金科服务、碧桂园服务。

  风险提示

  房地产调控定力超预期;并购整合不及预期

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