长城证券-房地产行业周报2021第35周:8月基本面继续转弱、多地发布二轮土拍新规-210906

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日期:2021-09-06 18:18:20 研报出处:长城证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 陈智旭  (PDF) 16 页 1,185 KB 分享者:q**l 推荐评级:强于大市
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研究报告内容
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  本周地产板块涨幅超5%,近1月板块大幅跑赢大盘:本周大盘小幅上涨0.33%,地产板块表现回暖,涨幅超5%,28个行业中排名第5位,仅次于采掘、公用事业、建筑及钢铁。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】近1月地产板块触底回升,月涨幅超9%,大幅跑赢大盘。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)板块估值方面,本周板块PE及PB估值回升至9.82X及0.97X,PE及PB估值相对全部A股折价幅度均为49%,若剔除银行股折价分别为64%及63%,近期板块估值有所回升但仍处于底部区域。个股方面,本周板块涨幅前五为中天金融、京投发展等,中天金融发布公告筹划将中天城投100%股权转让给佳源创盛,京投发展受益北京交易所概念;跌幅前五为阳光股份、万业企业等,阳光股份前期涨幅较大本周回调,万业企业大基金股东拟减持。本周主要公司表现分化,滨江、金地涨幅靠前超10%,滨江获控股股东增持,此外保利、新城、华侨城表现同样领先,而恒大、融创、恒大物业等跌幅靠前。

   8月销售出炉、住建部发布防止大拆大建通知、多地发布二轮土拍新规等:1)8月,TOP100房企单月实现销售操盘金额7745.7亿元,同比下降20.7%、环比下降10.7%。从累计业绩表现来看,1-8月百强房企累计销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长29.1%和21.6%,增速自二季度以来也呈持续放缓趋势。2)住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》提出:原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%;城市住房租金年度涨幅不超过5%等。3)北京、深圳、重庆、武汉等地发布二轮土拍新规,大部分城市都限制了溢价率水平,增加了“竞品质”等环节。

  重点城市新房成交同比连降7周,降幅有所收窄:成交上,本周重点27城新房成交量同比继续回落,连降7周,但降幅有所收窄,成交量同样连续7周低于周均水平,成交滚动月同比降20.2%,相比7月降幅迅速扩大,累计来看年初至今累计升29.0%,升幅持续回落。本周一线成交同比转正,周成交连续两周维持在周均水平以上,而重点二三线同比继续下降,两者均连降7周,周成交量持续低于周均水平。年初至今一二三线累计同比分别为48.3%/35.8%/16.4%,累计升幅继续回落。供给上,重点10城新增供给同比连降两周后本周转升,滚动月同比降18.0%,降幅相比7月继续扩大,年初至今累计升10.1%,累计表现与上周末基本持平。截至本周末狭义去化周期9.98个月,去化周期连续扩大两周。本周重点一三线新增供给同比转升且升幅较大,而二线持续为负,年初至今累计同比分别为18.9%/4.8%/5.8%,本周一三线均有改善。截止本周末一二三线去化周期6.55/6.19/16.61个月,除二线外本周一三线去化周期均有扩大,总体来看重点一二线城市去化周期均维持相对较低的水平。

  维持“强于大市”评级:基本面来看,重点跟踪的27城交投持续偏弱,新房成交量同比继续回落,连降7周,成交量连续7周低于周均水平,滚动月同比降20.2%,相比7月降幅迅速扩大。从主要房企8月销售数据来看单月同比表现同样快速转弱,降幅基本都达到两位数。从政策面来看,多地出台了二批次土拍新规,大部分城市都限制了溢价率水平,增加了“竞品质”等环节。在基本面下行压力较大的背景下,政策面边际收紧的紧迫性预计将有所趋缓,但考虑到重点城市去化周期处于相对较低的位置,政策明显放松的可能性或许也不会很大,基调预计依然以三稳为主。二级市场方面,我们推荐两条主线1)财务相对稳健、运营能力领先的优质房企,万科及保利,2)快速发展的物业相关公司碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活(未覆盖)、招商积余(未覆盖)等,对优质个股可适当积极一些。

  风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。

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