国金证券-房地产行业:信贷支持持续增强,销售恢复仍需时间-220522

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日期:2022-05-22 22:54:52 研报出处:国金证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杜昊旻  (PDF) 18 页 1,027 KB 分享者:vat****ll 推荐评级:买入
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研究报告内容
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  行业点评

  本周地产物业板块指数反弹力度较弱。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.6%,在各板块中位列第26;WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.5%,在各板块中位列第14。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3%,恒生中国企业指数涨跌幅为+4.6%,沪深300指数涨跌幅为+2.2%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.6%和+0.8%。

  无重点城市集中土拍,土拍市场延续低温。本周全国300城宅地成交建面348万㎡,单周环比-57%,单周同比-86%,平均溢价率4%。2022年初至今,全国300城累计宅地成交建面14968万㎡,累计同比-56%;年初至今,建发房产、绿城中国、华润置地、中海地产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

  宽松政策持续出台,销售恢复仍需时间。2022年3月份以来,除一线城市外,全国大部分城市均有宽松政策出台稳定楼市,本周市场基本面较好的杭州、成都等新一线城市也有松绑限购政策出台,但由于市场情绪、政策落地时间和疫情影响,市场销售仍较低迷:2022年1-4月,全国商品房销售金额同比下降29.5%,4月单月同比下降46.6%;从高频数据看,本周(5月14日-5月20日),40个城市新建商品房成交合计389万平米,周环比8%,周同比-45%,月度累计同比-49%,年度累计同比-41%;17个城市二手房成交合计140万平米,周环比-13%,周同比-34%,月度累计同比24%,年度累计同比-35%,市场销售的恢复仍需时间。

  首套房贷款利率下限下调叠加五年期LPR下调,房贷利率持续下降。继5月15日央行和银保监会下调首套房贷款利率下限(-20BP)后,5月20日央行将五年期LPR下调15BP至4.45%,创实施LPR机制以来的最大单次降幅,远超市场预期。自上而下的利率调整也带动了各地方房贷利率的下行,5月贝壳百城首套、二套房贷款利率分别为4.91%和5.32%,较2021年10月最高点分别下降81BP和66BP。对标历史房贷利率水平,我们认为当前房贷利率水平仍有一定下降空间。

  五家民企获信用保护工具,民企融资有望恢复。5月16日,碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企,发行债券获信用保护工具支持(包括信用违约掉期、信用风险缓释凭证等),并于本周陆续发行境内信用债。而5月19日,旭辉、新城也获得信用保护工具支持,将于下周发行融资产品。5家民营房企启动信用保护工具融资,一方面在市场销售恢复前稳定相对优质民企的现金状况,另一方面也能适度提升市场信心,相关房企有望获得阿尔法收益。

  投资建议

  我们认为房贷利率仍有下降空间,各城市将持续出台调控宽松政策促进楼市稳定,市场基本面好的一二线、长三角城市有望率先企稳回暖。地产板块,推荐重点布局优质城市、产品服务力强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块,我们认为金科服务短期有超跌反弹的机会,此外,自身成长能力较强的物业公司,当前也具有长期配置价值,推荐碧桂园服务。

  风险提示

  宽松政策对市场提振不佳;疫情影响市场恢复;多家房企出现债务违约

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