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《通告》大幅提高了土地增值税的预征标准。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】在2008 年7 月1 日前,深圳土地增值税预征率分别为:普通标准住宅按0.5%,别墅、度假村、酒店式公寓等其他房产按1%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)《通告》出台,将普通住宅的预征标准提高了1 倍,别墅的预征标准提高了3 倍,其他房产的预征标准提高了2 倍。此次调整所涉及到的“普通标准住宅”,执行的是2006 年10 月1 日起调整的新标准,具体为:住宅小区建筑容积率在1.0 以上、单套住房套内建设面积120 平方米以下或单套建筑面积144 方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44 倍以下。
《通告》出台,表明深圳楼市的调控仍将从紧。自2007 年第四季度以来,受宏观调控、股市爆跌、全球经济下滑、CPI 高企等多重因素影响,深圳房地产行业出现了深幅调整,今年上半年,全市房地产开发投资额同比下降0.83%,新建商品住宅销售面积同比减少54.02%,房价也明显回落。7 月初,深圳市国土房管局房地产研究中心发布了《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析》报告,针对深圳楼市当前面临的困境,提出了包括减免房地产交易环节契税、营业税、增值税在内的若干“救市”措施,一度被市场解读为地方政府下半年或会出手“救市”的信号。而此并不会放松。
新预征标准对开发商的现金流将产生负面影响,无疑会使低迷的深圳楼市“雪上加霜”,我们维持行业“谨慎推荐”评级。按照新标准,开发商的赋税拨备将至少翻一倍,虽然纳税额并未提高,但却进一步收紧了房地产企业的流动资金,对原本已经低迷的深圳楼市而言,无疑是雪上加霜。另外,新标准对开发高端物业的企业造成的负面影响会更明显,开发商开发非普通住宅越多,土地增值税的预缴成本就越大。我们认为,由于当前房地产行业调控并无放松迹象,楼市下半年的表现仍存隐忧,维持对行业“谨慎推荐”评级。