◆近2 年高速扩张,08 年下半年起进入全面收获期
投入运营的持有物业将于08 年下半年至09 年内增加70.5 万平方米,达到120 万平方米。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】保守估计,08 年-10 年住宅开发业务结算面积将分别为20.5、22.0、55.3 万平方米,相对于07 年有较大增幅。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
◆北京项目区位良好,高端物业具长期升值空间:
公司在北京的项目基本集中在亚奥区域,此次政府在奥运场馆及基础设施上的投入,将使亚奥区域居住和商务功能进一步完善。国家会议中心投入使用后,公司在北京中高端会展业务领域的垄断地位有望继续提升,公司在该区域核心位置的酒店、商业、写字楼物业价值未来也将具有长期上涨空间。
◆公司开发业务所在细分市场仍发展平稳:
公司目前在北京的开发业务产品多以别墅及低密度的洋房为主。北京亚奥区别墅价格08 年上半年比07 年同期上涨了70%,远超同期普通住宅价格涨幅。08 年上半年,长沙房地产市场呈现出迥异于全国的走势,商品住宅成交量不降反升。近2 年月度成交量波动较小,供求比基本维持在1 左右,市场运行平稳。
◆09 年起,现金流状况不断向好,经营风险下降:
我们预测2008-2012 年公司的现金净流量分别为-18.4、2.0、13.3、21.7、31.2 亿元,现金余额分别为5.0、7.0、20.3、42.0、73.3 亿元(未考虑新增投资项目情况),2009-2010 年的利息保障倍数分别为3.4、5.7、8.9 倍,公司的经营活动现金流量足够支付筹资成本及债务的本金回售。
◆08 北辰债投资价值分析:
08 北辰债到期收益率将比同信用等级的企业债高255 个基点。高通胀、全球经济放缓的宏观环境下,预期市场中未来中长期债券收益率有下降的趋势,对于流动性没有过高要求的中期投资者来说,固定收益率的08北辰债将颇具吸引力。
◆盈利预测和估值:
我们预计2008-2010 年每股收益为0.16、0.23、0.31 元,业绩增幅69%、38%、35%。我们评估公司每股NAV 为7.58 元,目前股价相对其只有7%的折让,在房地产板块中并不具有吸引力,我们仍维持对公司的“中性”评级。