事件：
　　公司公布2012年年报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】报告期内，公司实现营业收入32.13亿元，同比减少1.25%；实现归属于上市公司股东的净利润2.6亿元，同比减少2.86%；实现基本每股收益0.24元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）利润分配预案为每10股派发现金红利0.75元（含税）。
　　投资建议：
　　调控下公司负债情况良好，维持"增持"评级。公司房地产业务全部集中在天津，涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自去年开始加大了保障房项目储备力度（涉及代建保障房120万平），目前公司权益建面合计437万平米（不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目），可满足公司未来三年开发。在地产调控背景下，公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好，而每股预收款较高。我们预计，公司2013、2014年EPS分别是0.18和0.22元，对应RNAV是6.89元。截至4月2日，公司收盘于3.25元，对应2013年PE为18.51倍，2014年PE为14.71倍。给予公司RNAV的55%作为其目标价，对应3.79元目标价，维持公司的"增持"评级。
　　主要分析：
　　受制于限购政策，2012年公司房产结算与上年持平，而低毛利率的限价房结算较多使得净利润下滑2.86%：2012年，在持续的调控政策下，公司实现营业收入32.13亿元，同比减少1.25%；由于本期低毛利率限价房结转占比上升，这使得报告期内公司实现净利润2.6亿元，同比减少2.86%。
　　2012年，公司在施工面积为283.16万平，全年完成销售面积15.32万平（实现销售合同金额14.75亿元）。如下表所示，2012年，公司营业收入中限价房比例有所增大，造成商品房毛利率略有下降；本期及上年同期的经济适用房主要为华明新家园，经天津市相关部门批准，本期提高了销售价格。大寺公租房是天津市重点民心工程之一，在公司积极运作下目前已全部开工；而美域限价房按照住建部的检查标准按期推进
　　持续调控政策下，2012年公司销售额有所下滑；2013年公司计划实现营收16.11亿元：受天津市场限购等调控政策的影响，报告期内公司完成销售面积15.32万平（同比减少31.1%），销售额14.75亿元（同比减少34.8%）。这将一定程度上影响今年公司的业绩增长。根据公司年报，2013年，公司计划施工面积265.94万平，实现主营业务收入16.11亿元。2013年，公司计划总支出52.04亿元，其中土地开发投资11.35亿元，工程支出16.28亿元，偿还贷款16.15亿元，其他支出8.26亿元。
　　2012年公司参股小贷公司、建材和物业服务公司，实现房地产主业纵向业务拓展：2012年，公司分别出资1亿元、3000万元和55.6万元参股天津市凯泰建材经营有限公司、天津瑞银小额贷款有限公司和天津天保物业服务有限公司，参股比例分别至100%、15%和10%。这些参股公司将有助于公司实现在主业上面的纵向一体化发展。
　　投资建议：调控下公司负债情况良好，维持"增持"评级。公司房地产业务全部集中在天津，涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自去年开始加大了保障房项目储备力度（涉及代建保障房120万平），目前公司权益建面合计437万平米（不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目），可满足公司未来三年开发。在地产调控背景下，公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好，而每股预收款较高。我们预计，公司2013、2014年EPS分别是0.18和0.22元，对应RNAV是6.89元。截至4月2日，公司收盘于3.25元，对应2013年PE为18.51倍，2014年PE为14.71倍。给予公司RNAV的55%作为其目标价，对应3.79元目标价，维持公司的"增持"评级。
　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险