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房地产开发行业研究报告:国信证券-房地产开发行业地方国五条细则点评:较中央细则宽松,表明经济“稳中求进”的压力较大-130401

行业名称: 房地产开发行业 股票代码: 分享时间:2013-04-01 16:06:14
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 区瑞明,黄道立
研报出处: 国信证券 研报页数: 8 页 推荐评级: 推荐
研报大小: 752 KB 分享者: 老牛****8 我要报错
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【研究报告内容摘要】

事项:
        各直辖市计划单列市、省会城市纷纷拖至在3月最后时刻才发布各自的“国五条”细则。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        评论:
        从发布时间看,各地其实对这个民意基础极差的“国五条”并不积极
        从地方细则发布时点看,均集中在中央国五条细则规定的最后时刻才发布,广州、成都发布的时间尤为晚,距近4  月1日差一、两个小时才发布。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)即使房价问题最严重的北京,也是拖到了3月30  日下午16  时左右才发布,可以看出地方政府对这个“新国五条”的响应并不积极,我们分析发布时点姗姗来迟的原因如下:
        1.  民意基础差:过去几年货币超发导致通胀上行,老百姓由于社会保障不足、投资渠道狭窄,为了应对通胀,另一方面也是为了改善居住条件,在大类资产配臵上做出了买房投资的理性抉择,如今却面临着被政府以调控房价为名收割掉20%的利得,因此2月28  日新国五条一颁布即遭来百姓骂声一片,同时在各地掀起了抢购二手房的大潮。
        2.  政府打压地产的本钱不足:①经济目前至多处在弱复苏阶段,而且这种弱复苏其实很大程度上有赖于去年下半年以来地产的复苏;②财政状况不乐观,2013  年1-2  月全国公共财政收入累计同比仅增长7.2%,大幅低于去年同期增速13.11%及去年全年增速12.8%,其中今年1-2  月中央财政收入同比仅增长1.6%,但土地财政在中短期却是绕不开的死结,2013  年财政预算案对土地出让金的依赖度不仅没有下降,还比2012  年大增,2012  年预算中土地出让收入的期望增速是下降18.6%,而2013  年则提升至下降3.9%。众所周知,房价约有60%进入了财政,以土地出让收入作为偿债来源的地方债务余额占有偿还责任的地方债务余额比重已接近40%,土地抵押贷款在2011  年就已突破5万亿;③  2月底中央国五条细则一出,三月份土地市场迅速降温,出现了趋冷迹象,加重了各地政府对调控这档事“投鼠忌器”的心理。根据中原地产市场研究部统计数据显示,3月份,万科、远洋、华润臵地、融创中国、保利、金地、中海、招商、恒大、富力、雅居乐、龙湖等12  家标杆房企拿地金额仅为130  亿元,除了融创中国于3月16日以总价90亿收购了一宗位于上海的商住地块占据大半外,其他企业并未出现之前普遍大规模拿地的现象。
        数据显示这12  家标杆房企在1月共拿地30  块,而到了3月,截止3  月下旬的数据,仅拿地10  块,特别是万科等企业拿地相比调控前明显趋紧,根据统计,万科前1  至2  月在全国拿下15  块地,但3  月以来截止下旬,仅在大连拿了1  块地,暂缓拿地态势十分明显;另据中原统计,3  月前21  天土地成交面积占2  月份69%,即使考虑尚未成交地块在月底能够全成交,3月土地成交面积仍环比下滑18%)。
        3.  新政府在房价问题上没有胡温那么重的历史包袱,新型城镇化还离不开地产的拉动,“稳中求进”的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正:3月29  日,李克强总理在上海召开的部分省市经济形势座谈会上指出,稳中求进,稳是基础,进才能稳得住;3月18  日,副总理张高丽视察国家发改委、财政部、住建部、国土部、国务院发展研究中心、国税总局等部委时强调:要把握好稳中求进的工作总基调。
        从各地细则发布姗姗来迟这一点可以清楚地看出,各地对推行这个民意基础极差并有可能拖经济下水的“新国五条”并不积极。
        

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