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政策整体符合预期,限购限贷呈现差异化调控格局,北京等一线城市相对严格,重庆、济南、合肥等地以延续原有政策为主。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1)各地细则中,北京上海将房价目标设定为保持基本稳定,其他地方大多设定为不超过“同期城镇人均可支配收入实际增幅”;2)而市场普遍关注的个人出售房屋的所得税计征问题,普遍只表示“严格按规定执行”或未涉及,仅北京、天津明确了“五年唯一生活用房免征”,缺乏具体说明,执行仍存在相当的难度。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)3)限购和限贷的措施各地呈现差异,整体上北京等一线城市相对较严。北京的限购条款新增了户籍单身人士限购一套及捏造购房资格停购5 年的规定。同时,北京明确提出提高首付比例,而广州上海天津等仅提出在必要时提高二套房首付款比例或利率。4)部分城市(如哈尔滨、厦门、南宁、大连、贵阳、南京等)则仅公布了房价控制目标,未公布其他方面细则。
预计二手房后续萎缩压力较大,一手房市场受损力度取各地供需格局,预计相对较好的一二线城市影响幅度不大。1)由于二手税费细则未确定,加之前期过户交易激增,预计二手交易萎缩幅度环比超过7 成。从三月份市场整体的表现来看,二手房由于集中签约导致成交量激增,申万跟踪的10 个城市为例,二手房交易规模约为去年下半年的3 倍,一线城市此规模略大于二线城市,即便是考虑二手交易恢复到去年下半年水平,那么整体的交易规模环比下滑的幅度都会达到6-7 成,考虑市场的观望和其他的因素,预计交易量环比下滑幅度会接近8 成;2)一手房影响幅度相对有限,预计一二线城市波动幅度较小。从3 月份市场的成交情况来看,一线城市一手房和去年下半年均值相比增长30%,二线增长5%-10%,三线下降10%。我们认为,市场的表现差异一方面与政策预期有关,但更重要是各地的供需结构差异。考虑今年一线新增供给下降20%-30%,二线下降10%左右,预计一二线整体供需格局仍然有利于卖方,由此导致交易量和价格出现大幅下挫的压力不大。
差异化调控思路暂落地,优配行业龙头和优质成长股。 我们认为,地方细则的落定,显示此前预期的差异化的调控思路格局基本延续,未来各地政策的执行力度对于成交量的影响幅度较大。但总体来看,现有的调控压力,主要集中在一线城市,而一线近几年销售规模已明显下降至全国的10%左右,因此,对市场整体的冲击影响有限,而从后续情况来看,若今年上半年调控不特别严格导致开发商预期扭转,下半年大多数城市的供货会得到补给,从而压制房价上涨的速度,使得政策压力相对有所缓解,政策窗口期会得到延长;而从上市公司的经营情况来看,现金流和应对调控的思路明显增强,行业集中度提升的格局没有发生改变,且优质的公司对应2013 年的PE 普遍在8 倍左右,这些公司值得大家坚守,推荐的公司包括万科A、保利地产、华夏幸福、金科股份、荣盛发展、南国置业等。