前3 季度每股收益0.34 元，同比下降24%
2006 年1-9 月份，公司实现主营业务收入14.41 亿元，同比减少6.67%；
实现主营业务利润3.77.亿元，同比减少10.87% ；实现净利润2.13 亿元，
同比减少23.93%；每股收益0.34 元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】前三季度收入及利润下降的主要原
因是，今年上半年公司完工结转销售收入的房地产项目大幅度减少，导致
主要的利润来源依靠租赁业务、供水供电业务等固定收入业务。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）但自第3
季度以来，上述情况开始明显好转，3 季度公司主营业务收入、主营业务
利润和净利润分别同比上涨了13%、36%和54%，显示出随着收入的确认，
公司业绩出现拐点。
􀁺 07 年结算面积将大增，盈利能力将保持稳定增长
根据目前公司项目销售进程看，预计06 全年公司的结算面积将同比有所减
少，但是，项目平均售价的提高有望使今年的毛利率继续扩张，因此我们
仍然认为今年公司的净利润还将取得较快增长。06 年公司在建、拟建项目
达到了历史新高，随着这些项目的大规模完工，预计07 年公司房地产竣工
面积将超过30 万平米。另外，深港西部通道工程2007 年7 月通输，蛇口
和香港间的便利交通将促进蛇口地区产业的发展，这有望进一步提高公司
净资产值并提升地产项目盈利前景。
􀁺 稳定业务(出租等)收入将依然保持稳健增长
随着深圳房地产市场的发展，公司出租物业的经营业绩保持多年的稳健增
长态势，现有可出租的房屋面积45 万平方米，包括高档别墅、商铺、公
寓、写字楼、厂房，综合出租率在90％以上，综合出租毛利率约45％，
出租收入约占深圳特区内市场份额1.5％。南京国际金融中心和深圳海运
中心项目的完成将使其07、08 年投资物业面积分别增加15.3%与15.4%。
公司同时开展水电供应业务，在蛇口及周边区域内的市场份额是100％，
均占全市市场份额3％左右，具有明显的区域垄断优势。今年物业管理收
入也增长迅速。上述业务为公司带来了稳定的现金收入，以支持公司的地
产开发业务。
􀁺 大股东完成增持流通股计划，未来可能进一步向公司注入资产
根据招商局蛇口工业区有限公司及其子公司达峰国际股份有限公司增持招
商地产流通股份的计划，自2005 年8 月11 日至2006 年10 月12 日整个
增持期内，蛇口工业区及达峰国际共计增持招商地产B 股29,461,546 股
占招商地产股本总额的4.76％；投入资金总额为港币3.14 亿元。通过增持，
蛇口工业区直接增加了对招商地产的控股权，对招商地产的稳定发展具有积极
的意义。占地12 平方公里的蛇口工业区的90%的股份为招商地产的最大股东
招商局集团持有。集团目前在该地区拥有200 万平方米的土地储备。母公司丰
富的土地储备以及在全国范围内拥有优质的物业资产，使公司在未来集团资产
注入方面具有较大的想象空间
􀁺 维持“推荐”投资评级
我们认为公司由房地产开发、房屋租赁、公用事业及物业管理所构成的独特业
务结构将保障公司盈利稳定增长，预计未来几年公司净利润仍将保持较快速度
增长，06、07 年EPS 分别为0.87 和1.04 元，对应动态市盈率分别为18.8
和15.9 倍，考虑到公司业务构架具有较好的抗风险能力，长期投资价值稳定，
我们维持“推荐”的投资评级。
􀁺 风险提示
宏观调控使房地产行业的经营环境发生较大变化，住宅产品结构面临调整。公
司在应对新规则，提高项目开发和设计能力等方面将面临新的挑战