投资建议:
本次会议为对2月20日国务院常务会议相关房地产调控内容的细化和补充。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从主要内容看基本涉及五方面,包括1)督促各地政府制定房价调控目标、2)规范和严格执行限购政策、3)继续严格实施差别化住房信贷政策、4)加强税收手段调控和5)增强土地供应。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
与2011年新国八条、2013年国五条相比,本次文件有以下问题值得关注:1)制定调控目标时间表,要求地方政府一季度向社会公布调控目标;2)对限购政策制定统一规定,要求"限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房";3)强调差异化个人房贷,规定"对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。";4)二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)统一为转让所得的20%计征。
预判未来不排除还将有新城市加入限购范围。此外,考虑到近几年房价涨幅明显,新政策将直接提高二手房交易成本,对二手房买卖构成直接负面影响。考虑到市场需求并未被充分满足,以上政策将使部分购房人将购房倾向重新放回新房市场。由于当前新房供应低于存量房,不排除新政策反而造成新建住宅房价走高。
维持地产调控期,投资机会来自超跌后估值修复判断。截至3月4日,A股动态PE在14.16倍,地产动态PE在14.73倍。我们2月20日报告《对国务院常务会议关于地产调控问题的点评:政策未超预期,关注后期新领导表态》中指出"新国五条"略低于预期,板块后期有阶段性反弹,但中期趋势仍取决于新一届政府如何表态以及房价未来趋势。市场前期走势与我们判断一致。本次国办发〔2013〕17号文件相关内容略超市场预期。考虑到文件明确指出1季度各地方政府应明确地产调控目标,预计后期相关地方细则出台将对板块估值构成持续压力,板块短期难形成明显上涨趋势,短期调整空间在10%到15%左右,即龙头估值将重新进入动态8到10倍区间震荡。
建议后期关注:1)新开工累计增速3月后恢复速度;2)新一届政府地产调控表态。