报告关键要素:
        万科2012年销售达到1412亿元，创了全世界范围内住宅销售市场的新高，尽管公司为行业内最大的成熟型房地产企业，但是公司营业收入连续两年保持超过40%的增长。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】万科始终坚持开发适合普通消费者需求的中小户型产品，其受行业宏观调控影响小，加上其卓越的综合开发能力，每一次调控对其而言更多的是提高市场占有率的机会。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）维持公司“买入”投资评级。
        事件:
        万科A公布了2012年年报。报告期内，公司实现营业收入1031.16亿元，同比增长43.65%，营业利润210.13亿元，同比增长33.3%，利润总额210.70亿元，同比增长33.31%，归属上市公司股东的净利润125.51亿元，同比增长30.40%。基本每股收益1.14元，同比增长29.55%。每10股派送人民币1.8元（含税）现金股息。
        点评:
          经营业绩符合预期。2012年，万科实现结算面积899.3万平方米，结算收入1015.8亿元，同比分别增长60.0%和43.8%。2012年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。基本每股收益1.14元符合市场预期。
          销售金额再度刷新行业纪录，全国市占率提高至2.19%。2012  年，万科共实现销售面积1295.6  万平方米，销售金额1412.3  亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。2012  年公司在全国的市场占有率为2.19%，比2011  年增加0.13  个百分点。
          产品以满足刚需为主，顺应行业发展趋势。万科坚持“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”的理念，2012所销售的住宅产品仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，144平方米以下户型占比达到90%。万科产品以坚持以满足刚性需求为主，业主绝大多数为国家政策鼓励的自主需求业主，这不仅符合房地产行业发展趋势，也能适应房地产行业各种调控和各个时期的调控。
          净资产收益率创近十年新高。万科房地产业务2012年结算均价为11295元/平方米，较2011年下降10.1%；房地产业务结算毛利率为25.84%，较11年下降2.95个百分点；结算净利率13.08%，较2011年下降1.93个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率较2011年提高1.49个百分点至19.66%，为近十年来最高水平。
        财务结构持续安全稳健，现金充足。万科2012的资产负债率达到78.3%，较2011年的77.1%增加1.2个百分点，但主要因为并不构成实际偿债压力的预售账款增加所致。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%，公司除预收账款外的资产负债率依旧保持稳定。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。公司保持良好的资金状况，期末公司持有货币资金522.9亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。
          土地储备可满足未来两到三年的开发需求。万科土地储备继续一贯“不囤地，不捂盘，不当地王”的策略。2012年新增加开发项目78个，按权益计算的占地面积约624万平方米（对应规划建筑面积约1,589万平方米），平均楼面地价约2,790元/平方米。截至报告期末，万科规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3947万平方米，较年初3277万平方米有所增长。
          盈利预测与投资评级。截至2012年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1354.9万平方米，对应合同金额1436.5亿元，较2011年末分别增长24.8%和17.6%，已售未结资源已经覆盖了我们对公司2013年业绩预测。预计公司2013-2014年的每股收益分别为1.41元和1.78元，2月28日股价对应的市盈率8.49倍和6.74倍，维持公司“买入”投资评级。
          风险提示。“国五条”政策进一步细化的政策风险。