􀂉  RNAV  敏感性分析的必要性：RNAV  反映了房地产公司当前的清算价值，从而形成了弱市中的一个估值基准；为了反映房价未来可能的下跌，估值上往往给予RNAV  一定的折价，这一做法无疑是比较粗糙的：随着房价的下降，不同的公司RNAV  下降的幅度必定是不一样的；我们需要对RNAV  进行详细的敏感性分析，以期找寻一些规律性的东西为投资提供参照；
􀂉  RNAV  敏感性分析结论：首先，持有物业占比较高的公司比纯粹以开发为主的公司的RNAV  下降得慢。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】例如，招商地产和金融街相对保利地产和金地集团；其次，地价相对房价更便宜的公司的RNAV  下降得慢，例如华发股份相对保利和金地集团；最后，帐面净资产占比越大的公司的RNAV  下降的速度越慢。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）例如金融街（刚做完80  亿元的再融资），金地集团相对保利地产；
􀂉  结论的原因分析：帐面净资产好理解，其余的两个结论其实反映了一个共同的问题：土地成本越便宜、拿地越早的公司RNAV  下降得越慢。这是因为随着房价的不断下降，那些低成本项目的评估溢价尽管在下降，但总体仍保持正值，而那些高成本项目的评估溢价则相应地在不断地成为负值，正是后者大大加速了公司RNAV  的下降；
􀂉  RNAV  计算方法说明：我们详细计算了公司各项目具体的评估溢价。对于开发物业，我们按照净利润口径进行计算（收入-成本-增值税-营业税-三项费用所得税-少数股东权益）；对于持有物业，按照市值法溢价进行了计算；对于水电等业务，则按照现金流法进行了贴现。