投资要点    年末成交维持高位：本周（12.24-12.30）多数城市新房成交有所上升，绝对成交依然维持高位，接近11月水平。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】29个主要城市成交总体环比小幅上升9%，主要一/二/三四线城市变化为6%/8%/10%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）同比方面，29个城市整体同比上升95%，一/二/三四线城市同比分别上升53%/80%/119%。本周多数城市库存有所上升，其中深圳库存升幅较大，环比上升11.4%。二手房成交方面，统计的四个城市深圳、天津成交有所上升，杭州、北京成交有所下降，深圳、北京、天津、杭州成交环比分别变化21%/-7%/30%/-15%。    万科继续领跑本周土地市场：在2012年收官的一周，行业龙头依然维持了前期强劲的拿地趋势，万科单周拿地超过50亿。其中万科首开联合体获得北京通州2地块，建筑面积21万平。万科在南宁2地块，建筑面积150万平。目前土地成交均价较前期有所上升，年末出现了部分高溢价地块，本周成交土地平均溢价率达32%，主要原因是出让一、二线主要城市的土地资源相对稀缺，两类城市的土地出让溢价分别达30%、33%，而我们统计的三、四线城市的土地出让溢价仅为10%，判断整体土地市场过热还为时过早。    政策面基调以稳为主：1）支持改善性需求：住建部12月25日全国住房城乡建设工作会议报告表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。对于"改善性需求"的定调，略超市场预期。2012年的住房市场成交中，以首次臵业为代表的终端自用需求为主要组成部分，改善性需求的进一步释放，或为来年地产整体销量提供支持。均价合理，全国布局企业受益确定性高。在限购限贷大环境不变，继续压制投资性需求的情况下，高总价，大面积住宅销量在明年能否有所改善提升，仍需市场验证。2）上海市政府12月26日通知表示，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法仍然有效，将继续执行。而从此前上海税务部门公布的数据显示，目前共认定5万套需缴纳房产税住房，应缴税比例占全市住房总数的20%，其中八成以上为本地户籍，约九成应税住房适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。我们认为房产税仍是未来地产政策去行政化的重要手段，下阶段的试点推广可能仍将以上海、重庆模式为基础进行深化，对市场整体冲击有限。    我们认为目前市况下龙头企业的潜在回报/风险比率优于同业。其相较同业的融资，产品线及市场份额获得方面的优势明显，而拿地等优势正逐步兑现到经营中，但却没有充分反映在其估值中，维持对万科、保利的推荐。