历史回报差强人意在H 股市场上，北辰实业是一家接近被“边缘化”和机构投资者覆盖严重不足的公司。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
我们认为，公司上市以来差强人意的表现是造成这种局面的主要原因：公司当前的H 股股价仍旧低于1997
年IPO 时的2.40 港元发行价，即使考虑期间的现金分红，公司在这将近十年内确实未给创造出令人满意的
股东价值。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
改善空间值得期待但是，我们不能因此忽视公司基本面正在发生的改善和公司管理层所做出的努力，这
表现在：第一、公司对现有的物业进行了改造，以提升租金水平和出租率；第二、公司的开发业务将受惠
于北京房价近年来的上升，而手中拥有的大量低密度别墅在政府限制土地供应的背景下，有着相当乐观的
前景；第三、公司的开发能力和经验也有所提高。因此，我们认为公司未来的基本面“改善价值”仍旧值
得期待。
物业帐面值被低估当前，我们认为，北辰实业最显然的价值亮点在于公司现有的投资物业的帐面价值被
低估。由于国内会计准则目前仍要求计提折旧，这些物业的帐面价值仅仅相当于原值的58%；其次，通过
改造，这些物业的品质和收益也明显改善。我们利用现有资料，对现有物业的净现金流进行了估算，并据
此确定其重估价值超过24 亿元（含购物中心的零售业务）。
开发业务潜力不容忽视公司的另一个增长点在于其开发业务的规模将显著提升。公司拥有230 多万平米
的项目储备，相当于公司过去每年竣工面积的10 倍有余。从项目的区位和类型来看，分别具有“上风上水”
和“绝版”的地段和定位优势。鉴于我们对北京房地产市场相对乐观的预期，公司开发业务的潜力更不能
被忽视。
奥运项目前景难断北辰的主要资产几乎全部分布在北京奥运主体育场周围，因此公司无疑是实至名归的
“奥运第一股”。然而，我们对公司拟投资的奥运项目持“价值增值中性”的假设，原因在于这些项目的正
面因素与负面因素同样存在，且优劣难断。因此，在目前的估值中，我们暂不考虑奥运项目可能给公司的
价值增加或破坏。