购买大股东办公物业3603.88  平米，单价2.2  万元/平米：  公司拟向控股股东北京翠微集团（持股55.06%）购买其所拥有的翠微大厦6  层及6  层加层、东塔6  层共计建筑面积3603.88  平米的办公用房，  交易价格以经海淀区国资委核准的资产评估值为准，总金额为7928.54  万元，折合单价约2.2  万元/平米。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】相关物业账面净值为3557.46  万元，增值率为122.87%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）从搜房网查得的信息显示，公主坟翠微大厦周边写字楼单价一般在2.55  万元/平米~3.50  万元/平米之间，考虑到公司所购物业自1998  年即开始启用，楼龄较长，我们认为公司购入物业的价格公允。  
        主要为解决关联租赁问题，对业绩影响十分有限：  公司此次购入该办公物业，主要是为履行招股书中关于解决关联租赁事项的承诺。即:"在2012  年12  月31  日前，若翠微股份成功租到更适合的办公场所并完成搬迁，翠微集团同意与翠微股份解除相关办公用房的租赁协议，否则翠微集团同意将目前翠微股份向其租赁的翠微大厦6  层及6  层加层共计3603.88  平米的办公用房按照届时经评估的市场价格整体转让予翠微股份"。此次交易完成后，公司主要自有房产将增至约10.32  万平米，占主要租赁与自有房产总和的39.24%。对业绩影响方面，所购物业2012  年的租金约为351  万元，假设2013  年租金不变，则收购后2013  年公司租金支出将减少351  万元，但折旧增加约317  万（假设按25  年计提折旧，残值为0），因此租金和折旧对冲后对公司业绩的影响十分有限。  
          公司2010  年8  月和2011  年9  月分别出资5.10  亿元和2.20  亿元向翠微集团收购了翠微大厦二层全部及三层部分房产、翠微大厦4  层部分及北楼全部房产，减少了关联交易并优化了资产结构。2010-2012  年租赁房产所发生的关联交易金额也从7615.99  万元降至4195.28  万元，再降至1550  万元。此次购买完成后，公司与翠微集团之间的日常关联交易金额将减至约1200  万元，进一步增强了公司独立性且增加了自有房产比重，对公司长远发展有利。  
        维持中性评级，目标价6.00  元：  我们维持公司2012-2014  年EPS  分别为0.43/0.48/0.55  元的判断不变，以2011  年为基期未来三年CAGR  8.7%。公司定位京城精品百货，在海淀区有较强的品牌美誉度和稳定的大客户关系，近年公司将进行较大规模的品牌升级调整，通过引进名品来实现同店收入的增长。我们认为公司短期看点在于产品结构调整带来的毛利上升、融资后财务费用的下降以及对各项费用加强控制所带来的内生性增长。但考虑到1）行业目前仍无明显好转迹象，北京作为一线城市受冲击更大；2）市场竞争激烈、公司扩张潜力有限；3）翠微广场店、清河店和大成路店尚处于培育期内等影响，我们给予公司6  个月目标价6.00  元，对应2013  年12.5X  PE，维持中性评级。  
        风险提示：宏观经济拖累公司收入增长，公司外延扩张性较低