销售市场——成交量环比大增,去化率创4 个月新高
本周14 个城市成交量环比增25.4%,同比87.1%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】一线城市环比升21.1%,同比升107.2%;二线城市环比升27.8%,同比增78.2%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)二手房方面:4 个城市成交量环升4.2%,同比增112.5%。
7 个重点城市可售套数环比降1.4%,同比降2.7%。可售套数的去化周数为29 周,去化周数小幅下降。
本周新增房源套数较上周下降8.7%,新增量处于近年以来较低水平。本周新增房源单周去化率达151%,单周去化率为近4 个月新高。
14 个重点城市1-10 月成交套数累计同比增长29%;成交面积累计同比增长33%。10 月14 个重点城市成交套数环比9 月下降3.6%,其中一线增长11.4%,二线下降6.9%;10 月成交面积环比下降4.7%,其中一线环比增长9.9%,二线环比下跌10.5%。
10 月14 个城市成交套数高位盘整。
土地市场表现
24 个重点城市1-10 月住宅用地出让金累计同比下降15.4%,成交建筑面积累计同比下降3.4%,累计降幅显著收窄。10 月住宅用地出让金环比增长26.5%,同比上升121.7%,成交建筑面积环比下降6.8%,同比增长50%。10 月重点城市土地市场成交溢价率16.2%,环比回升1.4 个百分点,是今年溢价率最高的月份。
1-10 月全国土地出让金累计同比下降31%,出让建筑面积累计同比下降32%,10 月出让金环比降1.9%;1-10 月全国住宅用地出让金累计同比下降34%,10 月出让金环比增3%,1-10 月出让住宅用地建筑面积累计同比下降38%,10 月环比下降3.1%。
房地产板块表现及估值
本周东方房地产指数涨8.5%,上证涨2.46%,沪深300 涨2.62%。
重点公司股价对应2011 年PE 为12 倍、2012 年10 倍,目前股价对应NAV 折让20%。
地产股投资策略
成交量在目前的高度或许还能维持1 周或2 周的时间,但整体来看,11-12 月企业会逐渐进入推盘淡季(龙头企业今年任务完成情况较好,冲量动力趋弱),成交量整体将趋于下降,这对地产股超额收益显然是负面的。另一个相对不利的因素是地产股9、10月已经连续两月跑赢上证指数。除非未来有利好的地产政策出台,否则预计地产股继续取得超额收益难度很大。
风险提示:
短期房价出现超预期反弹;全国40 个大中城市住房信息系统联网。