􀁺        2012  年前三季度业绩概述：公司实现营业收入461.28  亿元，同比增长57.39%；营业利润81.53  亿元，同比增长45.51%；归属母公司所有者净利润50.8  亿元，同比增长41.74%；基本每股收益0.4620  元/股。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
          第三季度结算量价齐升。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司2012  年第三季度实现结算面积129.6  万平米、结算收入150.1  亿元，同比分别增长31.4%和68.1%，对应的结算均价为11582  元/平米，同比增长27.88%，第三季度结算规模显著提升。而公司前三季度总结算面积共393.4  万平米、结算收入452.3  亿元，同比分别增长66.06%和60.96%，对应结算均价11497  元/平米，同比下降3.07%，结算均价的下降也导致公司毛利率同比下降4.4个百分点至37.4%，主要原因一方面在于市场价格调整，另一方面在于去年同期上海、广州、深圳这三个核心城市结算金额占比较高，而今年结算结构较为平均所致。
          维持全年销售15%左右增长的判断。2012  年前三季度公司实现销售面积907.9  万平米，销售金额963.2  亿元，同比分别实现增长7.93%和下降0.78%，由于公司今年推盘量主要集中在下半年特别是四季度，我们维持公司今年销售10%-15%左右增速的判断。截至期末，公司拥有1540  万平米已售未结资源，对应1631  亿元已售未结金额，较年初分别增长41.9%和33.5%，已覆盖我们预测公司2012  年业绩的163%，业绩保障度高。
          净负债率有所提升。截至期末公司持有货币资金333.1  亿元，较年初减少2.72%，为短期负债的1.79  倍，资金面依然充裕。
        净负债率为37.7%，较年初明显提升，但依然维持在行业较低水平。
          三季度补库存力度加大。一季度公司仅新增一个城市更新改造类项目，但从二季度开始补库存力度开始逐步加强，第三季度共新增权益建筑面积389  万平米，环比增长122%，也达到了2011  年二季度以来的新高。前三季度公司累计新增项目权益建筑面积587  万平米，规划中项目权益建筑面积达3507  万平米，依然保持2-3  年开发水平。公司手握充裕现金，将有望通过逆势扩张继续巩固并增加市场份额。
          盈利预测和投资评级：我们预计万科2012-2013  年可分别实现每股收益1.09  元和1.27  元，按最近收盘价8.59  元计算，对应的动态市盈率分别为8  倍和7  倍，维持公司“买入”投资评级。
          风险提示：大盘系统性风险；房地产政策持续深化的风险；销售结算不达预期