13.71 万平米的土地,用20.80 亿拍得,土地价格是1.517 万/平米,而根据我们的跟踪了解,计划开发的住宅和商铺总建筑面积可能为40 万平米左右(容积率为3 倍左右),楼面成本价为5000 元/平米左右。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】一般而言,商铺的利润率会高于住宅,公司历史上一般是先卖住宅,后卖商铺,为了预测的方便,我们用了统一均价的预测数据:预计此地块在2010 年之后开始分阶段销售后均价在9500 元/平米(均价假设参考了义乌市一些楼盘的价格),楼面成本价为5000 元/平米,开发成本约为2500 元/平米(含财务费用,实际上以公司整体现金流情况,财务费用并不一定非常高),税费约为950 元/平米,以25%的所得税率测算,每平米的净利润为788 元/平米,整个40 万平米的楼盘可望贡献净利润3.15 亿元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们的此项预测对未来楼盘价格的预测相对保守,因此对净利润和净利润率(8.29%)
的预测也相对保守。
我们预计,2010 年公司投资此地块可确认的销售收入为30%左右,2011 年确认50%,2012 年确认20%,2010-12 年可确认的净利润分别为9450 万元、15750万元和6300 万元,考虑增发后的总股本(16997 万)摊薄,2011-12 年该项目可增厚EPS 约为0.556 元、0.927 元和0.371 元。我们之前对公司做业绩预测和估值的时候,一般出于保守的原则,我们假设公司旗下的地产公司在完成目前项目之后就没有新的收入确认了,但实际上这家公司持续拿地和开发经营的能力还是相对较强的。
我们认为这个项目对公司2010-12 年的EPS 可能带来一定的增厚作用,因此调高2010-11 年的业绩预期分别至4.397 元和5.454 元(之前分别为3.841 元和4.527元)。我们目前对公司2008-11 年四年EPS 的预测分别为3.079 元、3.791 元、4.397 和5.454 元。我们还预计,公司在2008 年中报或者年报在取得较好业绩的前提下,有大比例送转的可能性。
我们一直使用NOI、PE 和DCF 三种方法对公司定向增发完成后的价值进行综合评估,而之前这三种方法的估值结果,分别为:130-172 元、114-152 元(给予2008 年EPS 以30-40 倍PE)、134-191 元。由于公司此次拍得的土地如何开发,开发后收益的影响尚有较大不确定性,而且市场目前对地产业务给予相对悲观的预期和估值,因此我们此次的估值未考虑这块业务的影响。我们仍维持对公司“增持”的投资评级,维持120-130 元的目标价格底限。公司是良好的避险品种。