事件：
        中华企业日前发布公告称，拟出售其所拥有的位于上海静安区华山路的中华企业大厦五至二十七层相关物业，出售价格为7.9  亿元，以加快公司存量去化，调整公司资产结构，保证公司有序经营。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        中华企业股份有限公司主营房地产投资开发、商品房经营、租赁及物业管理的业务，营业收入99%来自于
        上海地区，定为区域性房地产开发商。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司早在1993  年就在上交所挂牌上市，为典型的国有控股企业，截至目前的第一大股东为上海地产（集团）有限公司（持股36.17%）。公司曾于2009  年10  月发行了一期公司债——09  中企债，规模为12  亿元，期限为5  年期，由上海地产(集团)有限公司担保，票面7.10%，发行时中诚信证券评予的评级为AA-/AA+，截至今年5  月的跟踪评级报告，中诚信仍然维持这一评级。点评：1、破家财，定有难言之隐
        公司此次出售以自己企业命名的中华企业大厦相关物业，无论最终成交与否，我们认为都并不能简单理解为“调整资产结构”等理由，定是有其难言之隐。因为该大厦不仅位于繁华的静安寺商圈，持有的租金收入本就不菲，还是公司的注册地址，应该不会轻易转手他人。并且，从该大厦的资料来看，其作为一个典型的商业地产项目，大厦于1997  年开盘，总高99.6  米，建筑面积31000  平米，共27  层，正是自第7  层起为商用办公楼，说明此次出售的5-27  层合计26166.54  平米物业的面积，几乎是该座大厦的绝大部分商业办公面积，而且此7.9  亿元对应的出售单价只有区区3  万/平米，有明显的破家财迹象。
        2、光鲜的数据，难掩其乏力的盈利能力
        虽然公司半年报显示其营业收入  11.48  亿元，同比增长40.93%，利润总额4.90  亿元，同比增长627.91%。
        但是仔细来看，则不难发现其较高的利润主要来源于资产出售——今年上半年，公司以转让上海华营置业股权的形式整体转让了国际客运中心2  号楼获取的投资收益，该项目转让价格8.17  亿元，税后收益达到4.3  亿元。再加上对合营和联营企业约1.35  亿元的投资收益，才使得公司的利润能够达到较为理想的水平。
        而在公司的主营业务上，则至少存在两大硬伤。一方面，中华企业的经营策略近年来一直较为激进，自2010  年国家房地产调控开始，公司的高负债扩张脚步就未停止，剔除预收房款的债务规模从2009  年的66.7亿元大幅上升至目前的126.04  亿元，两年之间债务规模大幅上升89%，并且伴随有总资本化率大幅上升至
        67%。故而在如此之快的债务增长下，公司的财务费用增长必然很快。2012  年中期，财务费用占比营业收入的比重高达31.67%，远高于公司前几年的平均水平，较大地挤压了公司的利润空间，使得如果扣除上半年的资产转让的巨额投资收益，今年上半年的净利润就只有-1.12  亿元了。另一方面从公司未来的盈利能力角度看，虽然上半年中华园和浦东古北御庭等项目以价换量举措使公司销售现金回笼的效果较为明显，但作为主要开发中高档住宅以及中高档商务办公楼的房企，至少其