主要结论
房屋成本公开,利益分配再度成为焦点近期,关于房地产开发商成本公开的问题成为了媒体及社会各界关注的焦点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】对此,地方政府的态度并不一致。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)根据媒体的报道,广东省建设厅以“侵犯商业秘密”为由否决了八位人大代表要求公开房价成本信息的建议,但江苏省盐城市物价局则公布了2004 年以来当地开盘的97 个楼盘的成本。我们认为,无论是“限制房价”还是“公布成本”的做法都难以成为行业的主流,但“成本公开”的争论突显的社会大众对房地产行业赚取高额利润的不满。我们提醒投资者要密切重视土地增值税政策的动态并防止对开发商盈利的造成的负面影响。
大开发商巨资拍地,“赢家的诅咒”再现? 最近,在上海浦东花木地区的一幅土地招标过程中,中海、合生、华润及世茂等八大巨头参与了报价,其中金地报出59.89 亿元最高价。这个事件一方面表明了土地市场已出现了多家寡头竞争的格局,另一方面,我们认为开发商在资本的助力之下,展开了激烈的竞争,而后者使我们更对开发商新增项目回报率的下降表示担忧。
住宅投资增速回升,房价总体继续上升1—8 月份,全国完成房地产投资11063 亿元,同比增长24.0%,商品住宅完成投资7762 亿元,同比增长29.2%。最近两个月,投资增速的回升势头更加明显,尤其表现在住宅投资上。土地市场方面,新增的供应仍旧很短缺,这可以从土地购置面积持续负增长中看出。根据我们的计算,1-8 月份,全国商品住宅销售均价为33205 元/平米,比上年同期提高了15.2%左右。可以判断,从全国范围来看住宅价格仍旧处于上涨的过程中。
升值预期推高估值水平,建议转持收租股最近两个月内,在人民币升值预期的刺激下,地产股又出现了一波领涨行情。相比之下香港上市的国内地产股的表现稍显平静。以目前的估值来看,A 股已相对缺乏吸引力,因此我们不建议投资者追高地产股。相反,我们建议投资者继续买入收益稳定、股价深幅较大折让的收租股G 金桥和G 国贸,我们将两家公司的评级上调至“最优-1”。此外,我们首次覆盖了拟通过定向增发收购新湖集团房地产业务的G 中宝,并给予其“最优-2”评级。